2026-06-09 · TWH AI

เงื่อนไขสัญญาบริการที่ควรมีสำหรับงานซ่อมบำรุง B2B ในไทยเพื่อความพร้อมด้านตรวจสอบ

สรุปข้อสัญญาสำคัญสำหรับงานซ่อมบำรุง B2B ในไทย ตั้งแต่ขอบเขตงาน ใบแจ้งหนี้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ไปจนถึงเอกสารรับมอบ เพื่อลดความเสี่ยงตรวจสอบ

สำหรับผู้จัดการอาคาร ฝ่ายจัดซื้อ หรือผู้อำนวยการสำนักงานนิติบุคคลในไทย “งานซ่อมบำรุง” ไม่ได้จบแค่การจ้างผู้รับเหมาเข้ามาแก้ปัญหาแล้วออกใบแจ้งหนี้เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับการควบคุมงบประมาณ ความต่อเนื่องของการใช้งานอาคาร ความปลอดภัย และที่สำคัญคือ “ความพร้อมด้านตรวจสอบ” ทั้งจากฝ่ายบัญชี ผู้สอบบัญชีภายใน ผู้ตรวจสอบภายนอก และหน่วยงานภาครัฐ หากสัญญาบริการเขียนไม่ชัด เอกสารแนบไม่ครบ หรือกำหนดวิธีรับงานไม่รัดกุม ความเสี่ยงจะไปตกที่เจ้าของงานทันที บทความนี้สรุปเงื่อนไขสัญญาสำคัญที่ควรมีสำหรับงานซ่อมบำรุง B2B ในไทย โดยเน้นใช้งานได้จริงในตลาดไทย

ทำไมสัญญางานซ่อมบำรุง B2B ต้องละเอียดกว่างานทั่วไป

ในทางปฏิบัติ งานซ่อมบำรุงอาคารในไทยมีหลายรูปแบบ เช่น งาน PM รายเดือน รายไตรมาส งานเรียกซ่อมเฉพาะครั้ง งานเปลี่ยนอุปกรณ์ และงานแก้ไขฉุกเฉินนอกเวลาทำการ แต่ละแบบมีความเสี่ยงด้านเอกสารต่างกัน

ตัวอย่างเช่น

เมื่อยอดใช้จ่ายสะสมทั้งปีสูง ผู้ตรวจสอบมักไม่ดูแค่ “มีใบเสนอราคาไหม” แต่จะดูว่ามีกรอบสัญญาที่ชัดเจนหรือไม่ มีการอนุมัติขอบเขตงานก่อนทำหรือไม่ มีหลักฐานส่งมอบครบหรือไม่ และการหักภาษี ณ ที่จ่าย/ภาษีมูลค่าเพิ่มถูกต้องหรือไม่

1) ขอบเขตงานต้องเขียนให้ตรวจสอบย้อนหลังได้

หัวใจของสัญญางานซ่อมบำรุงคือ Statement of Work หรือขอบเขตงาน หากเขียนกว้างเกินไป เช่น “ดูแลระบบให้พร้อมใช้งาน” จะเกิดปัญหาทันทีเมื่อมีข้อโต้แย้งเรื่องจำนวนครั้งเข้าบริการ รายการอะไหล่ หรือ SLA

สิ่งที่ควรระบุในขอบเขตงาน

ตัวอย่างการเขียนที่ดีกว่า:

“ผู้รับจ้างต้องเข้าตรวจเช็กระบบปรับอากาศแบบ Split Type จำนวน 22 เครื่อง เดือนละ 1 ครั้ง รวม 12 ครั้ง/ปี โดยแต่ละครั้งต้องล้างฟิลเตอร์ ตรวจวัดกระแสไฟ ตรวจสอบน้ำยา ตรวจการระบายน้ำทิ้ง และจัดทำรายงานพร้อมรูปถ่ายประกอบ”

ข้อความลักษณะนี้ช่วยให้ฝ่ายบัญชีและผู้ตรวจสอบเห็นได้ชัดว่าเงินที่จ่ายไปสอดคล้องกับบริการที่ได้รับจริง หากต้องการอ้างอิงประเภทงานที่มักอยู่ในสัญญา MA สามารถดูบริการที่เกี่ยวข้อง เช่น บริการซ่อมบำรุงอาคาร และ บริการระบบปรับอากาศ โดยควรแปลงรายการบริการให้ตรงกับอุปกรณ์หน้างานของตนเอง ไม่ใช้ข้อความกว้างแบบโบรชัวร์มาใส่ในสัญญาโดยตรง

2) แนบรายการทรัพย์สินหรือ Asset Register เข้ากับสัญญา

หนึ่งในสาเหตุที่เกิด dispute บ่อยคือ “ตกลงดูแลเครื่องไหนบ้าง” โดยเฉพาะอาคารที่มีการเปลี่ยนผู้เช่า ต่อเติมพื้นที่ หรือรับมอบระบบจากโครงการเดิมแบบเอกสารไม่ครบ

เอกสารแนบที่ควรมี

ตัวอย่างจริง: อาคารสำนักงานแห่งหนึ่งทำสัญญาดูแลแอร์ “50 เครื่อง” แต่เมื่อถึงเวลาซ่อมพบว่ามี 9 เครื่องเป็นเครื่องเก่าที่น้ำยารั่วอยู่ก่อนเซ็นสัญญา หากไม่ระบุในรายงานสำรวจหน้างาน ผู้ว่าจ้างอาจเข้าใจว่าผู้รับจ้างต้องรับผิดชอบทั้งหมดทันที เกิดข้อพิพาททั้งเรื่องค่าอะไหล่และ KPI การพร้อมใช้งาน

แนวทางที่ดีคือทำ Initial Survey Report ก่อนเริ่มสัญญา และแนบเป็นภาคผนวก เพื่อแยก “สภาพตั้งต้น” ออกจาก “ความรับผิดชอบภายใต้สัญญา”

3) แยกให้ชัดเจนระหว่างค่าบริการประจำ ค่าอะไหล่ และงานเพิ่ม

ในไทย หลายองค์กรมีปัญหาตอนตรวจสอบเพราะใบแจ้งหนี้รวมค่าบริการ MA ค่าอะไหล่ และงานนอกขอบเขตไว้ในใบเดียว ทำให้อนุมัติยาก และบางครั้งมีผลต่อการหักภาษี/การลงบัญชี

วิธีเขียนเงื่อนไขราคาให้ปลอดภัยกว่า

ควรแยกอย่างน้อย 3 หมวด

  1. ค่าบริการประจำตามสัญญา
  2. ค่าอะไหล่หรือวัสดุสิ้นเปลือง
  3. งานเพิ่มเติมหรืองานแก้ไขนอกขอบเขต

ตัวอย่างราคาตลาดไทยโดยประมาณ

ราคาข้างต้นเป็นเพียงช่วงอ้างอิงเบื้องต้นในตลาดไทย ซึ่งแตกต่างตามยี่ห้อ ความยากในการเข้าหน้างาน เวลาให้บริการ และข้อกำหนดความปลอดภัยของอาคาร

ควรใส่เงื่อนไขอนุมัติงานเพิ่ม

ระบุให้ชัดว่า งานที่เกินวงเงินเท่าใดต้องมีใบเสนอราคาและใบอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน เช่น

เงื่อนไขแบบนี้ช่วยลดข้อโต้แย้งเรื่อง “ใครสั่งงาน” และป้องกันการเบิกจ่ายที่ไม่มีหลักฐานรองรับ

4) กำหนด SLA และ KPI ให้สอดคล้องกับการใช้งานจริงของอาคาร

หลายสัญญาเขียน SLA สวย แต่ใช้จริงไม่ได้ เช่น ให้เข้าหน้างานภายใน 2 ชั่วโมงตลอด 24 ชั่วโมง ทั้งที่ค่าบริการไม่ได้รวมทีม standby หรือค่า OT

ตัวอย่าง SLA ที่ใช้ได้จริง

KPI ที่ควรใช้:

อย่างไรก็ดี KPI ต้องสัมพันธ์กับงบประมาณ หากอาคารต้องการทีมตอบสนองเร็วและมีอะไหล่สำรอง onsite ราคาสัญญาจะสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บางโครงการอาจเพิ่มขึ้น 15–40% เมื่อเทียบกับสัญญา PM ปกติ

สำหรับอาคารที่มีระบบไฟฟ้าเป็นโครงสร้างสำคัญ ควรเขียน SLA ของงานระบบโดยเฉพาะ และอ้างอิงรายการตรวจสอบให้ละเอียด เช่น บริการระบบไฟฟ้า ซึ่งมักครอบคลุม MDB, DB, thermoscan, torque check และการตรวจสอบความร้อนผิดปกติ

5) เงื่อนไขเอกสารประกอบการวางบิลต้องครบตั้งแต่ต้นสัญญา

ปัญหายอดนิยมในองค์กรไทยคือ “ทำงานเสร็จแล้ว แต่วางบิลไม่ได้” เพราะเอกสารไม่ครบ หรือชื่อเอกสารไม่ตรงกับที่ฝ่ายบัญชีกำหนด

ชุดเอกสารที่ควรกำหนดไว้ในสัญญา

ระบุ deadline ให้ชัด

เช่น ผู้รับจ้างต้องส่งเอกสารรับรองงานภายใน 3 วันทำการหลังบริการ และต้องวางบิลภายในวันที่ 25 ของเดือน มิฉะนั้นเลื่อนไปงวดถัดไป เงื่อนไขนี้สำคัญมากสำหรับอาคารที่ปิดรอบบัญชีเร็ว

ตัวอย่างสถานการณ์จริง: นิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่งมีรอบปิดรับวางบิลวันที่ 20 ของเดือน ผู้รับจ้างเข้าล้าง AHU วันที่ 18 แต่ส่ง Service Report วันที่ 27 ทำให้บัญชีรับรู้ค่าใช้จ่ายช้าไป 1 เดือน และกระทบการติดตามงบประมาณซ่อมบำรุง

6) ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีหัก ณ ที่จ่าย ต้องระบุให้ตรงประเภทงาน

สำหรับงานซ่อมบำรุง B2B ในไทย เรื่องภาษีเป็นจุดที่ควรระวังมาก เพราะหากใช้เอกสารไม่ถูก ฝ่ายบัญชีผู้ว่าจ้างจะชะลอจ่ายทันที

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

หากผู้รับจ้างจด VAT ราคาที่เสนอควรระบุชัดว่า

ในสัญ

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →