2026-05-26 · TWH AI

คู่มือสัญญางานซ่อมบำรุงและภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับองค์กรในไทย

สรุปประเด็นสำคัญเรื่องสัญญางานซ่อมบำรุง ใบแจ้งหนี้ B2B และภาษีหัก ณ ที่จ่าย เพื่อช่วยองค์กรในไทยลดความเสี่ยง คุมเอกสาร และจ่ายผู้รับเหมาได้ถูกต้อง

สำหรับผู้จัดการอาคาร ผู้บริหารนิติบุคคล หรือทีมจัดซื้อขององค์กรในไทย “งานซ่อมบำรุง” ไม่ได้จบแค่การเรียกช่างเข้าหน้างานแล้วจ่ายเงินตามใบเสนอราคา แต่เกี่ยวข้องกับสัญญา ขอบเขตงาน การตรวจรับ ใบแจ้งหนี้ เอกสารภาษี และภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องทำให้ถูกต้อง หากวางระบบไม่ดี องค์กรอาจเจอปัญหางบประมาณบานปลาย งานไม่ตรงสเปก ผู้รับเหมาโต้แย้งการจ่ายเงิน หรือแม้แต่ความเสี่ยงด้านภาษีจากการหักไม่ครบหรือออกเอกสารไม่ถูกประเภท บทความนี้สรุปประเด็นสำคัญที่องค์กรในไทยควรรู้ พร้อมตัวเลขราคาและแนวทางปฏิบัติที่ใช้ได้จริง

ทำไมองค์กรต้องให้ความสำคัญกับสัญญางานซ่อมบำรุง

ในมุม B2B งานซ่อมบำรุงมีผลต่อทั้งการดำเนินงานและความเสี่ยงของทรัพย์สิน เช่น อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงงาน โกดัง ร้านค้า และพื้นที่เชิงพาณิชย์ หากระบบไฟฟ้า แอร์ ปั๊มน้ำ หลังคา หรือระบบสุขาภิบาลมีปัญหา อาจกระทบผู้เช่า พนักงาน ลูกค้า และภาพลักษณ์ขององค์กรโดยตรง

สาเหตุที่หลายองค์กรมีปัญหา ไม่ได้มาจากงานช่างเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากเอกสารไม่ชัด เช่น

• ใช้ใบเสนอราคาสั้นเกินไปแทนสัญญา
• ไม่ระบุขอบเขตงานและวัสดุให้ชัด
• ไม่มีเกณฑ์ตรวจรับงาน
• ไม่ระบุเงื่อนไขประกันผลงาน
• ไม่ระบุว่าเป็น “ค่าบริการ” หรือ “ค่าจ้างทำของ”
• ฝ่ายบัญชีไม่แน่ใจว่าจะหัก ณ ที่จ่ายกี่เปอร์เซ็นต์

ผลคือเมื่อเกิดข้อพิพาท องค์กรมักเสียเปรียบ เพราะไม่มีหลักฐานผูกพันเงื่อนไขการส่งมอบและการชำระเงินอย่างชัดเจน

งานซ่อมบำรุงแบบใดที่ควรทำสัญญาอย่างเป็นทางการ

โดยหลัก หากเป็นงานที่มีมูลค่าไม่สูงมากและจบภายในวันเดียว องค์กรบางแห่งอาจใช้ใบเสนอราคา + ใบสั่งจ้าง + รายงานตรวจรับแทนสัญญาฉบับยาวได้ แต่ในทางปฏิบัติ งานต่อไปนี้ควรมีสัญญาอย่างเป็นทางการทุกครั้ง

1) งานซ่อมที่มีมูลค่าเกิน 30,000–100,000 บาทขึ้นไป

เกณฑ์จริงขึ้นอยู่กับนโยบายจัดซื้อของแต่ละองค์กร แต่โดยทั่วไป หากยอดเริ่มสูงจนมีความเสี่ยงด้านคุณภาพหรือการเบิกจ่าย ควรทำสัญญา

ตัวอย่าง:

• เปลี่ยนคอมเพรสเซอร์แอร์สำนักงาน 1 ชุด: 35,000–120,000 บาท
• ซ่อมระบบปั๊มน้ำอาคาร: 25,000–80,000 บาท
• ซ่อมรั่วซึมดาดฟ้าพร้อมเคลือบกันซึม: 60,000–300,000 บาท

2) งานที่มีหลายงวดชำระ

เช่น มัดจำ 30% ระหว่างงาน 40% และหลังตรวจรับ 30% งานลักษณะนี้หากไม่มีสัญญา จะเสี่ยงต่อการโต้แย้งเรื่องความคืบหน้าและสิทธิเรียกเก็บเงิน

3) งานที่มีผลต่อระบบอาคารหลัก

เช่น ระบบไฟฟ้า MDB ระบบปรับอากาศ ระบบดับเพลิง ลิฟต์ หรือโครงสร้าง แม้ยอดไม่สูงมาก ก็ควรมีเอกสารชัด เพราะหากเกิดความเสียหาย อาจกระทบทั้งอาคาร

4) งาน PM รายปีหรือ MA Contract

งานบำรุงรักษาเชิงป้องกัน เช่น ล้างแอร์รายไตรมาส ดูแลปั๊มน้ำ ตรวจระบบไฟ หรือบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ควรทำสัญญาบริการรายปีพร้อม SLA ชัดเจน โดยสามารถดูแนวทางบริการที่เกี่ยวข้องได้จาก บริการซ่อมบำรุงอาคาร

องค์ประกอบสำคัญของสัญญางานซ่อมบำรุง

สัญญาที่ดีไม่จำเป็นต้องยาวมาก แต่ต้องชัดในประเด็นสำคัญต่อไปนี้

คู่สัญญาและสถานะทางกฎหมาย

ระบุชื่อบริษัท ที่อยู่ เลขประจำตัวผู้เสียภาษี อำนาจผู้ลงนาม และเอกสารประกอบ เช่น หนังสือรับรองบริษัทหรือสำเนาบัตรผู้มีอำนาจลงนาม

ขอบเขตงาน

ควรเขียนให้ละเอียดกว่าแค่ “ซ่อมแซมตามหน้างาน” แต่ควรระบุว่า

• ซ่อมอะไร
• จุดใด
• จำนวนกี่ชุด
• ใช้วัสดุหรืออุปกรณ์ยี่ห้อใด
• สเปกขั้นต่ำคืออะไร
• รวมค่ารื้อถอน ขนย้าย ทำความสะอาด หรือไม่

ตัวอย่างที่ดี: “เปลี่ยนปั๊มน้ำอัตโนมัติขนาด 2 HP จำนวน 2 ชุด พร้อมเช็ควาล์ว บอลวาล์ว ฐานยึด เดินท่อ PVC ใหม่บางส่วน ทดสอบระบบ และอบรมการใช้งานเบื้องต้น”

ระยะเวลาดำเนินงาน

กำหนดวันเริ่มงาน วันส่งมอบ และกรณีล่าช้าจากเหตุใดบ้างที่ถือว่าได้รับการขยายเวลา เช่น ฝนตกหนัก ภาวะขาดแคลนวัสดุ หรือเจ้าของพื้นที่ไม่อนุญาตให้เข้าทำงาน

ราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน

ควรระบุว่า

• ราคานี้รวม VAT หรือยัง
• มีค่าใช้จ่ายแฝงอื่นหรือไม่
• จ่ายเป็นงวดอย่างไร
• จ่ายภายในกี่วันหลังได้รับเอกสารครบ
• มีการหักประกันผลงาน (retention) หรือไม่ เช่น 5%

ในตลาดไทย B2B เงื่อนไขการจ่ายที่พบได้บ่อยคือ 15, 30 หรือ 45 วันหลังวางบิลและเอกสารถูกต้องครบถ้วน

การตรวจรับงาน

ควรกำหนดหลักฐานตรวจรับ เช่น

• รูปถ่ายก่อน–หลัง
• รายงานทดสอบระบบ
• เช็กลิสต์ตรวจรับ
• เอกสารส่งมอบคู่มือหรือใบรับประกัน

การรับประกันผลงาน

สำหรับงานซ่อมทั่วไป ระยะรับประกันที่พบได้บ่อยคือ 30, 60, 90 หรือ 180 วัน ส่วนงานระบบหรือวัสดุบางประเภทอาจมี warranty จากผู้ผลิต 1 ปีขึ้นไป

ตัวอย่าง:

• ล้างแอร์: รับประกันผลงาน 7–30 วัน
• ซ่อมหลังคารั่ว: 3–12 เดือน ขึ้นกับวิธีซ่อมและวัสดุ
• ระบบกันซึมใหม่: 1–5 ปี ขึ้นกับสเปก

ความรับผิดกรณีเกิดความเสียหาย

เช่น หากช่างทำท่อแตก ทำฝ้าเสียหาย หรือเกิดไฟดับในพื้นที่เช่า ใครรับผิดชอบอย่างไร

ความปลอดภัยและการประกันภัย

อาคารสำนักงานหรือคอนโดระดับองค์กรควรกำหนดให้ผู้รับเหมาส่งเอกสารก่อนเข้าทำงาน เช่น

• รายชื่อพนักงาน
• เอกสารอบรมความปลอดภัย
• ใบอนุญาตทำงานในที่สูง/งานไฟฟ้า ถ้ามี
• ประกันอุบัติเหตุหรือประกันความรับผิดบุคคลภายนอก ในกรณีงานเสี่ยง

แยกให้ออก: ค่าบริการ, ค่าจ้างทำของ, และผลต่อภาษีหัก ณ ที่จ่าย

จุดที่ฝ่ายอาคารและฝ่ายบัญชีมักสับสน คือ งานซ่อมบำรุงรายการเดียวกัน อาจมีทั้ง “แรงงาน” และ “วัสดุ” ปนกัน ทำให้ไม่แน่ใจว่าจะต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายอย่างไร

ในทางปฏิบัติที่ใช้กันทั่วไปในไทย งานซ่อมบำรุงขององค์กรอาจเข้าลักษณะสำคัญ 2 แบบ

1) ค่าบริการ

เช่น งานตรวจเช็ค บำรุงรักษารายเดือน ล้างแอร์ ทำความสะอาดระบบ ตรวจ PM โดยเน้นบริการเป็นหลัก

2) ค่าจ้างทำของ

เช่น จ้างผู้รับเหมาซ่อม เปลี่ยน หรือทำชิ้นงานพร้อมติดตั้ง โดยมีทั้งแรงงานและวัสดุรวมกันจนเกิดผลงานสำเร็จ เช่น เปลี่ยนฝ้า เปลี่ยนกระเบื้อง ซ่อมผนัง ทำกันซึม ซ่อมระบบท่อ

ในหลายองค์กร ฝ่ายบัญชีจะยึดลักษณะนิติสัมพันธ์และเอกสารประกอบ เช่น รายละเอียดใบเสนอราคา สัญญา และใบแจ้งหนี้ ว่าเป็นงานประเภทใด เพื่อใช้พิจารณาอัตราหัก ณ ที่จ่ายที่เหมาะสม ดังนั้นสิ่งสำคัญคือเอกสารต้องสอดคล้องกันทั้งชุด

แนวปฏิบัติที่ปลอดภัย

• ให้ใบเสนอราคาแยกรายการวัสดุและค่าแรงชัด
• ให้สัญญาระบุประเภทงานและผลส่งมอบชัด
• ให้ฝ่ายบัญชีตรวจตั้งแต่ก่อน PO ไม่ใช่รอถึงวันจ่าย
• หากเป็นเคสซับซ้อน ควรสอบถามผู้สอบบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีขององค์กรโดยตรง

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่พบบ่อยในงานซ่อมบำรุง

สำหรับองค์กรไทย เมื่อต้องจ่ายเงินให้ผู้รับเหมา บริษัท หรือผู้ให้บริการ มักมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายตามประเภทรายได้ที่เกี่ยวข้อง โดยในงานซ่อมบำรุงที่พบในภาคธุรกิจ อัตราที่ถูกอ้างอิงกันบ่อยคือ

• ค่าบริการ: มักพบการหัก 3%
• ค่าจ้างทำของ: มักพบการหัก 3%

ในทางปฏิบัติ หลายเคสจึงลงเอยที่การหัก 3% เช่นกัน แต่ความต่างที่สำคัญคือ “เอกสารและลักษณะงาน” ต้องสอดคล้องกับข้อเท็จจริง เพราะมีผลต่อการบันทึกบัญชี การตรวจสอบ และความเสี่ยงภาษีในอนาคต

ฐานที่ใช้คำนวณหัก ณ ที่จ่าย

โดยทั่วไปจะคำนวณจากมูลค่าก่อน VAT

ตัวอย่าง:

• ค่าซ่อมระบบปั๊มน้ำ 50,000 บาท
• VAT 7% = 3,500 บาท
• ยอดใบแจ้งหนี้รวม = 53,500 บาท
• หัก ณ ที่จ่าย 3% ของ 50,000 = 1,500 บาท
• ยอดจ่ายสุทธิให้ผู้รับเหมา = 52,000 บาท

องค์กรต้องออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้ผู้รับเหมาเพื่อนำไปใช้เป็นเครดิตภาษี

ข้อผิดพลาดที่พบเป็นประจำ

• หักจากยอดรวม VAT ทำให้หักเกิน
• ไม่หักเพราะเข้าใจว่าเป็น “ซื้อของ” ทั้งที่มีงานติดตั้งและบริการรวมอยู่
• ฝ่ายจัดซื้อระบุเอกสารไม่ชัด ทำให้ฝ่ายบัญชีตีความต่างจากผู้รับเหมา
• ผู้รับเหมาส่งเอกสารไม่ครบ ทำให้จ่ายช้าเกินรอบ

ใบเสนอราคา ใบแจ้งหนี้ ใบกำกับภาษี และเอกสารที่องค์กรควรขอ

งาน B2B ที่ดีควรมีเอกสารครบตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ โดยลำดับที่พบได้บ่อยคือ

ก่อนเริ่มงาน

• ใบเสนอราคา
• Scope of Work หรือ BOQ
• หนังสือรับรองบริษัท
• ภ.พ.20
• สำเนาหน้าบัญชี
• เอกสารความปลอดภัย/ประกันภัย ถ้ามี
• สัญญาหรือใบสั่งจ้าง

ระหว่างงาน

• รายงานความคืบหน้า
• รูปถ่ายหน้างาน
• ใบส่งของหรือเอกสารรับวัสดุ
• เอกสารอนุมัติงานเพิ่ม/ลด

หลังจบงาน

• ใบส่งมอบงาน
• ใบตรวจรับ
• ใบแจ้งหนี้
• ใบกำกับภาษี
• หนังสือ