2026-10-04 · TWH AI

การจัดงบซ่อมบำรุงแบบ ROI สำหรับผู้จัดการอาคารในไทย

คู่มือวางงบซ่อมบำรุงแบบ ROI สำหรับผู้จัดการอาคาร CFO และทีมปฏิบัติการในไทย เพื่อจัดลำดับงาน คุมต้นทุน และลดความเสี่ยงหลายสาขา

ผู้จัดการอาคารในไทยจำนวนมากเจอโจทย์เดียวกันทุกปี: งบซ่อมบำรุงถูกมองเป็น “ต้นทุนจำเป็น” มากกว่า “การลงทุนที่วัดผลได้” ผลคือเมื่อถึงเวลาตัดงบ งาน preventive มักถูกเลื่อน งานแก้ฉุกเฉินเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายรวมสูงกว่าเดิม และความเสี่ยงด้านความปลอดภัยหรือการหยุดชะงักของธุรกิจก็สูงขึ้นตาม บทความนี้จะช่วยวางกรอบคิดเรื่องการจัดงบซ่อมบำรุงแบบ ROI สำหรับผู้จัดการอาคาร ผู้อำนวยการสำนักงานนิติบุคคล ฝ่ายปฏิบัติการ และ CFO ในไทย โดยเน้นวิธีคำนวณที่ใช้งานได้จริง อิงบริบทกฎหมายไทย ราคาตลาด และการบริหารหลายสาขา

ทำไมงบซ่อมบำรุงต้องคิดแบบ ROI ไม่ใช่แค่ “คุมให้อยู่”

ในหลายองค์กร งบซ่อมบำรุงมักถูกแบ่งแบบย้อนหลังจากปีก่อน เช่น “ปีที่แล้วใช้งบ 5 ล้านบาท ปีนี้ลดลง 10%” วิธีนี้ง่าย แต่ไม่ตอบคำถามสำคัญว่าเงินที่ใช้ไปช่วยลดต้นทุนรวมได้แค่ไหน

แนวคิด ROI ในงานซ่อมบำรุงไม่ใช่การหากำไรโดยตรงเหมือนงานขาย แต่คือการวัด “ผลตอบแทนจากการลดความสูญเสีย” เช่น

ลดค่าไฟฟ้า
ลด downtime ของอาคารหรือพื้นที่เช่า
ลดความเสียหายของทรัพย์สิน
ลดความเสี่ยงด้านความปลอดภัยและ compliance
ยืดอายุสินทรัพย์หลัก เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ปั๊มน้ำ ลิฟต์

สูตรที่ใช้ได้จริงในเชิงบริหารคือ:

ROI = (มูลค่าผลประโยชน์ที่ได้รับ - ต้นทุนโครงการ) / ต้นทุนโครงการ x 100

ตัวอย่าง:

ลงทุนล้างคอยล์และปรับสมดุลระบบแอร์ 180,000 บาท
ลดค่าไฟได้เฉลี่ย 28,000 บาทต่อเดือน
ลดงานซ่อมฉุกเฉินปีละ 60,000 บาท

ผลประโยชน์ปีแรก = 28,000 x 12 + 60,000 = 396,000 บาท
ROI = (396,000 - 180,000) / 180,000 x 100 = 120%

ตัวเลขแบบนี้ช่วยให้ฝ่ายการเงินตัดสินใจง่ายขึ้นกว่าการบอกเพียงว่า “ควรทำ preventive”

กรอบจัดงบซ่อมบำรุงสำหรับอาคารในไทย

ในทางปฏิบัติ ควรแบ่งงบซ่อมบำรุงออกเป็น 4 กลุ่ม ไม่ควรรวมเป็นก้อนเดียว

1) งบ PM ตามรอบเวลา

เป็นงบสำหรับ preventive maintenance งานตามแผน เช่น

ตรวจระบบไฟฟ้ารายเดือน/รายไตรมาส
ล้างแอร์ราย 3–6 เดือน
ทดสอบปั๊มน้ำ ระบบดับเพลิง เครื่องกำเนิดไฟฟ้า
ตรวจสภาพตู้ MDB, DB, สายดิน, breaker, thermal scan

งบนี้มีเป้าหมายเพื่อลด breakdown และยืดอายุสินทรัพย์

2) งบ corrective maintenance

ใช้สำหรับซ่อมเมื่อเริ่มมีอาการผิดปกติ แต่ยังไม่ถึงขั้น emergency เช่น

ปั๊มน้ำสั่นผิดปกติ
MCCB เริ่มร้อน
แอร์บางโซนเย็นช้า
มีน้ำรั่วจากท่อบางจุด

งบส่วนนี้ควรอิงข้อมูลจาก inspection report ไม่ใช่รอเสียก่อน

3) งบ emergency / contingency

เป็นงบสำรองสำหรับเหตุฉุกเฉิน เช่น

ไฟดับจากอุปกรณ์ภายในอาคาร
ปั๊มน้ำดับพร้อมกันหลายตัว
แอร์ห้อง server มีปัญหา
น้ำรั่วกระทบผู้เช่าหรือพื้นที่ขาย

สำหรับอาคารสำนักงานหรือคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดกลางในไทย หลายแห่งกันงบฉุกเฉินไว้ราว 5–15% ของงบซ่อมบำรุงรวมต่อปี

4) งบ capex replacement

ใช้เปลี่ยนอุปกรณ์ที่ถึงปลายอายุใช้งาน ไม่ควรปนกับงบซ่อมรายวัน เช่น

เปลี่ยน chiller/condensing unit
เปลี่ยน pump set
เปลี่ยนตู้ไฟหลัก
ปรับปรุงระบบควบคุม

การแยก capex ออกจาก opex จะช่วยให้เห็นชัดว่าอะไรคือ “ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา” และอะไรคือ “การลงทุนทดแทน”

เริ่มจากทำ Asset Criticality ก่อนตั้งงบ

ถ้ายังไม่มี asset list ที่ครบ การคุยเรื่อง ROI มักไปไม่สุด เพราะไม่รู้ว่าควรทุ่มเงินกับอะไรเป็นอันดับแรก

แนะนำให้จัดลำดับความสำคัญของสินทรัพย์ด้วย 3 มิติ

ความสำคัญต่อธุรกิจ

ถามว่า ถ้าอุปกรณ์ตัวนี้หยุดทำงาน จะกระทบอะไรบ้าง

รายได้หายหรือไม่
ผู้เช่า/ลูกค้าร้องเรียนหรือไม่
กระทบความปลอดภัยหรือไม่
กระทบภาพลักษณ์หรือ SLA หรือไม่

ความถี่และต้นทุนการเสีย

พิจารณาจากประวัติ

เสียบ่อยแค่ไหน
ค่าซ่อมต่อครั้งเท่าไร
ใช้เวลาหยุดงานนานเท่าไร
อะไหล่หายากหรือไม่

ความเสี่ยงด้านกฎหมายและ compliance

ระบบบางอย่างแม้ไม่ได้สร้างรายได้โดยตรง แต่ต้องรักษาสภาพเพราะเกี่ยวข้องกับข้อกำหนด เช่น

ระบบไฟฟ้าและความปลอดภัย
ระบบดับเพลิง
การทำงานบนที่สูง
งานของผู้รับเหมาที่ต้องมีมาตรการความปลอดภัย

ถ้าต้องการใช้งานง่าย ให้คะแนน 1–5 ในแต่ละมิติ แล้วจัดกลุ่ม A/B/C
สินทรัพย์กลุ่ม A คือของที่ต้องได้งบก่อน

ตัวอย่างสินทรัพย์กลุ่ม A ในอาคารไทย:

MDB / หม้อแปลง / main breaker
ระบบปรับอากาศพื้นที่สำคัญ
ปั๊มน้ำดี ปั๊มน้ำดับเพลิง
เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง
ระบบไฟฉุกเฉินและสัญญาณเตือน

ตัวอย่างงบและราคาตลาดไทยที่ใช้วางแผนได้

ราคาจริงขึ้นกับขนาดอาคาร ยี่ห้ออุปกรณ์ พื้นที่หน้างาน และ SLA แต่ช่วงราคาด้านล่างใช้เป็น baseline ในการวางงบเบื้องต้นได้

งานระบบปรับอากาศ

งานแอร์เป็นจุดที่ ROI ชัดที่สุด เพราะมีผลต่อทั้งค่าไฟและความพึงพอใจผู้ใช้อาคาร

ช่วงราคาทั่วไป:

ล้างแอร์แบบแขวน/ติดผนังเชิงพาณิชย์: 800–2,500 บาท/เครื่อง/ครั้ง
ล้างใหญ่ FCU/AHU: 2,500–12,000 บาท/ชุด
ตรวจเช็กระบบแอร์รายเดือนสำหรับอาคารขนาดกลาง: 15,000–80,000 บาท/เดือน
เติมน้ำยาแอร์: 1,500–8,000 บาท ขึ้นกับชนิดและปริมาณ
เปลี่ยนคอมเพรสเซอร์ชุดเล็กถึงกลาง: 15,000–80,000 บาท
เปลี่ยน condensing unit หรือ package unit ขนาดกลาง: 80,000–350,000 บาทขึ้นไป

หากดูแลไม่สม่ำเสมอ ค่าไฟอาจสูงขึ้น 10–25% ได้ไม่ยาก โดยเฉพาะอาคารที่ AHU หรือ FCU สกปรก และ set point ไม่เหมาะสม
หากต้องการบริการดูแลเชิงระบบ สามารถวางแผนร่วมกับทีม บริการซ่อมบำรุงระบบปรับอากาศ เพื่อให้มีข้อมูล consumption ก่อนและหลังทำงาน

งานระบบไฟฟ้า

งานไฟฟ้าเป็นทั้งต้นทุนและความเสี่ยงสูงสุดด้านความปลอดภัย

ช่วงราคาทั่วไป:

PM ตู้ MDB/DB พร้อมทำความสะอาดและตรวจจุดต่อ: 5,000–30,000 บาท/ตู้
Thermal scan ระบบไฟฟ้า: 8,000–40,000 บาท/รอบ
เปลี่ยน MCCB/Breaker: 3,000–60,000 บาท/ตัว ตามพิกัดและแบรนด์
ตรวจสอบและปรับปรุง grounding บางจุด: 10,000–100,000 บาท
บริการตรวจเช็กระบบไฟฟ้ารายเดือนในอาคารกลางถึงใหญ่: 20,000–120,000 บาท/เดือน

ในหลายไซต์ ปัญหาใหญ่ไม่ได้มาจากอุปกรณ์เสียทันที แต่มาจาก “จุดต่อร้อน” หรือ “โหลดไม่สมดุล” ซึ่งหากตรวจเจอก่อนจะซ่อมได้ในหลักพันถึงหลักหมื่น แต่ถ้าปล่อยจน breaker trip หรือ busbar เสียหาย ต้นทุนอาจขยับเป็นหลักแสนและมี downtime หลายชั่วโมงหรือหลายวัน
สำหรับอาคารที่มีโหลดต่อเนื่องสูง ควรพิจารณา บริการดูแลระบบไฟฟ้าอาคาร ที่รวม inspection และ corrective plan

งานซ่อมบำรุงทั่วไป

ตรวจและซ่อมปั๊มน้ำขนาดทั่วไป: 3,000–25,000 บาท/ตัว
เปลี่ยน mechanical seal / bearing: 2,000–15,000 บาท
งานซ่อมรั่วซึมทั่วไป: 5,000–100,000 บาท ตามพื้นที่และสาเหตุ
งาน PM ระบบประกอบอาคารแบบเหมารวม: 30,000–250,000 บาท/เดือน ขึ้นกับขนาดและขอบเขต

หากต้องการรวมหลายระบบไว้ในสัญญาเดียว การใช้ บริการซ่อมบำรุงอาคาร จะช่วยลดภาระจัดซื้อหลาย PO และคุม SLA ได้ดีขึ้น โดยเฉพาะองค์กรที่มีหลายสาขา

วิธีคำนวณ ROI ที่ CFO ฟังแล้วตัดสินใจได้

ผู้จัดการอาคารมักอธิบายปัญหาเชิงเทคนิคได้ดีอยู่แล้ว แต่เมื่อต้องขออนุมัติงบ ควรแปลงเป็นภาษาการเงิน 4 ส่วน

1) ต้นทุนปัจจุบันที่มองไม่เห็น

เช่น

ค่าไฟฟ้าสูงกว่ามาตรฐาน
OT ทีมช่าง
ค่า call-out ฉุกเฉิน
ค่าเสียโอกาสจากพื้นที่ใช้งานไม่ได้
ค่าชดเชยหรือเครดิตให้ผู้เช่า

2) ต้นทุนถ้าไม่ทำ