2026-07-25 · TWH AI

วางงบงานซ่อมบำรุงจาก RFQ หลายเจ้าในไทยสำหรับผู้จัดการอาคาร

คู่มือเปรียบเทียบใบเสนอราคางานซ่อมบำรุงหลายผู้รับเหมาในไทย ช่วยผู้จัดการอาคารและฝ่ายการเงินตั้งงบ คุมสโคป ลดงานเพิ่ม และตัดสินใจได้เร็วขึ้น

การวางงบงานซ่อมบำรุงจาก RFQ หลายเจ้าไม่ใช่แค่การ “เทียบราคาถูกสุด” แต่เป็นกระบวนการคัดกรองต้นทุน ความเสี่ยง และความพร้อมในการให้บริการของผู้รับเหมาให้สอดคล้องกับแผนบริหารอาคารจริง สำหรับผู้จัดการอาคาร นิติบุคคล และฝ่ายการเงินในไทย ความท้าทายมักอยู่ที่ใบเสนอราคาแต่ละเจ้ามีสโคปไม่เท่ากัน หน่วยนับต่างกัน เงื่อนไขรับประกันไม่เหมือนกัน และหลายครั้งมีค่าใช้จ่ายแฝงที่โผล่มาหลังเริ่มงาน บทความนี้จะช่วยวางกรอบเปรียบเทียบ RFQ งานซ่อมบำรุงหลายผู้รับเหมาอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ตั้งงบได้แม่นขึ้น คุมสโคปได้ดีขึ้น ลดงานเพิ่ม และตัดสินใจได้เร็วขึ้น

ทำไมการเปรียบเทียบ RFQ หลายเจ้าจึงสำคัญสำหรับผู้จัดการอาคาร

ในงานบริหารทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน โรงงานขนาดกลาง คลังสินค้า ห้างขนาดย่อม หรือคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ งบซ่อมบำรุงมักแบ่งเป็น 3 ส่วนหลัก

  1. งาน PM หรือ Preventive Maintenance ตามรอบ
  2. งาน CM หรือ Corrective Maintenance เมื่ออุปกรณ์เสีย
  3. งานปรับปรุงหรือเปลี่ยนทดแทน (Replacement / Minor CAPEX)

ปัญหาที่พบบ่อยคือผู้รับเหมาบางรายเสนอราคา “รวมทุกอย่าง” แต่ไม่ได้แจกแจงวัสดุและแรงงาน ขณะที่บางรายเสนอราคาต่ำเพราะไม่รวมงานทดสอบระบบ งานขนย้าย หรือค่าทำงานนอกเวลา เมื่อถึงเวลาปฏิบัติงานจริงจึงเกิด VO หรือ Variation Order เพิ่มขึ้น 10–30% ของงบเดิมได้ไม่ยาก

สำหรับองค์กรที่ต้องผ่านการอนุมัติงบหลายชั้น การมี RFQ หลายเจ้าและตารางเปรียบเทียบที่ชัดเจนจะช่วยให้:

เริ่มต้นจาก RFQ ที่ดี: ถ้าโจทย์ไม่ชัด ราคาเทียบกันไม่ได้

ก่อนขอราคา ควรทำ RFQ ให้ชัดที่สุด เพราะใบเสนอราคาจะดีหรือไม่ ขึ้นกับคุณภาพข้อมูลตั้งต้นโดยตรง เอกสารที่ควรแนบมีดังนี้

1) Scope of Work ที่ละเอียดพอ

ระบุให้ครบว่าเป็นงานอะไร พื้นที่ไหน จำนวนกี่จุด ระยะเวลาดำเนินงานเท่าไร และต้องส่งมอบผลลัพธ์แบบใด เช่น

หากเป็นงานระบบ ควรแยกระหว่างงานตรวจเช็ก งานซ่อมเฉพาะจุด และงานเปลี่ยนอุปกรณ์ใหม่ให้ชัด โดยอาจอ้างอิงบริการที่เกี่ยวข้อง เช่น งานซ่อมบำรุงอาคาร หรือระบบเฉพาะทางอย่างงานระบบไฟฟ้า เพื่อจัดสโคปให้ตรงประเภทงาน

2) ระบุวัสดุหรือมาตรฐานขั้นต่ำ

ตัวอย่างเช่น

ถ้าไม่กำหนดขั้นต่ำ ผู้รับเหมาบางรายอาจใช้วัสดุเกรดต่ำเพื่อกดราคา

3) กำหนดเงื่อนไขหน้างาน

เช่น

ค่าใช้จ่ายจากข้อจำกัดหน้างานส่งผลต่อราคามาก โดยเฉพาะอาคารที่เปิดใช้งานตลอดวัน

วิธีทำตารางเปรียบเทียบ RFQ แบบใช้งานจริง

เครื่องมือที่ใช้ได้ผลคือ Comparative Bid Sheet โดยไม่ดูแค่ยอดรวม แต่แยกเป็นหัวข้อสำคัญดังนี้

1) ราคาแยกตามหมวด

ควรแยกอย่างน้อยเป็น

ตัวอย่างจริง:

งานเปลี่ยนปั๊มน้ำ Booster 3 HP ในอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ

เมื่อแยกดูพบว่า B ไม่รวม check valve, flexible joint และงานเดินสายควบคุมใหม่ มูลค่าเพิ่มอีกประมาณ 11,000–15,000 บาท ทำให้ต้นทุนจริงอาจใกล้หรือสูงกว่า A

2) ระยะเวลาดำเนินงาน

ควรระบุ

บางครั้งผู้รับเหมาราคาสูงกว่า 8–12% แต่เริ่มงานได้ภายใน 3 วัน ขณะที่อีกรายต้องรอของ 2–3 สัปดาห์ หากงานนั้นกระทบผู้เช่าหรือการใช้อาคาร ต้นทุนทางธุรกิจจากความล่าช้าอาจสูงกว่าส่วนต่างราคา

3) เงื่อนไขรับประกัน

เปรียบเทียบให้ชัดว่า

ตัวอย่างงานท่อรั่ว หากผู้รับเหมารับประกันแค่ 30 วัน อาจไม่คุ้มเท่ารายที่รับประกัน 180 วัน แม้ราคาสูงกว่า 5–10%

4) ข้อยกเว้นและเงื่อนไขแฝง

นี่คือจุดที่ทำให้งบบานปลายบ่อยที่สุด เช่น

ควรทำคอลัมน์ “Exclusion” แยกไว้เสมอ

ช่วงราคาตลาดไทยที่ควรรู้เพื่อใช้เป็นฐานตั้งงบ

ราคาด้านล่างเป็นช่วงประมาณการในตลาดไทยปีปัจจุบันสำหรับอาคารเชิงพาณิชย์ทั่วไปในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยราคาจริงขึ้นกับแบรนด์อุปกรณ์ ความยากหน้างาน เวลาเข้าทำงาน และจำนวนงานรวม

งานระบบไฟฟ้า

หากเป็นงานที่ต้องดับไฟทั้งชั้นหรือนอกเวลาทำการ อาจมีค่าแรงเพิ่ม 20–50%

งานระบบประปาและสุขาภิบาล

กรณีงานรั่วซึมซ่อนในผนังหรือใต้พื้น ราคามักเพิ่มจากงานสกัด เปิดผิว และงานคืนสภาพ จึงควรถามแยกว่ารวมงานสถาปัตย์แล้วหรือยัง หากเกี่ยวข้องกับงานระบบประปา ควรขอ BOQ ที่แยกวัสดุและงานซ่อมผิวให้ชัด

งานปรับอากาศและเครื่องกลเบื้องต้น

งานช่างทั่วไปและงานประกอบ

ตัวเลขเหล่านี้ช่วยตรวจจับราคา “ต่ำผิดปกติ” หรือ “สูงเกินตลาด” ได้ดี โดยเฉพาะเมื่อผู้รับเหมาหลายเจ้าตีสโคปไม่เท่ากัน

วิธีอ่าน RFQ ให้เห็นความเสี่ยง ไม่ใช่แค่ดูยอดรวม

ราคา “ต่ำมาก” อาจหมายถึงอะไร

หากราคาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอีก 2–3 เจ้าประมาณ 15–25% ขึ้นไป ให้ตรวจสอบประเด็นต่อไปนี้

ตัวอย่างจริง: งานเปลี่ยนท่อเมนน้ำชั้นใต้ดิน ผู้รับเหมา A เสนอ 145,000 บาท ผู้รับเหมา B เสนอ 132,000 บาท ผู้รับเหมา C เสนอ 98,000 บาท เมื่อตรวจ BOQ พบว่า C ไม่รวม bypass line ชั่วคราว ทำให้อาคารต้องหยุดใช้น้ำเต็มระบบระหว่างซ่อม ซึ่งถ้าจะเพิ่มภายหลังอาจบวกอีก 20,000–35,000 บาท และยังเพิ่มความเสี่ยงต่อผู้เช่า

ราคา “สูงกว่า” อาจคุ้มค่ากว่าอย่างไร

บางรายเสนอราคาสูงกว่า 10–15% เพราะรวมสิ่งที่อีกเจ้ามองข้าม เช่น

สำหรับอาคารที่มี SLA กับผู้เช่า เช่น อาคารเกรด A หรือโรงงานที่หยุดระบบไม่ได้ ต้นทุนความเสี่ยงมีมูลค่าสูงกว่าส่วนต่างราคางานมาก

แนวทางตั้งงบ: ใช้ 3 ชั้นงบเพื่อคุมทั้งแผนและความไม่แน่นอน

ผู้จัดการอาคารจำนวนมากพลาดตรงตั้งงบจาก “ราคาชนะประมูล” เพียง

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →