2026-05-31 · TWH AI

คู่มือแยกงบ Capex และ Opex งานซ่อมบำรุงอาคารในไทย

ช่วยผู้จัดการอาคารและฝ่ายการเงินแยกงบ Capex/Opex สำหรับงานซ่อมบำรุงในไทย วางแผนอนุมัติงบ คุมต้นทุนหลายสาขา และลดค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน

สำหรับผู้จัดการอาคาร ฝ่ายบริหารนิติบุคคล และทีมการเงินขององค์กร การแยกงบ Capex และ Opex ในงานซ่อมบำรุงอาคารไม่ใช่แค่เรื่องบัญชี แต่เป็นหัวใจของการควบคุมต้นทุน การอนุมัติงบประมาณ และการลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน โดยเฉพาะในประเทศไทยที่อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงงานขนาดเล็ก ไปจนถึงโครงการมิกซ์ยูส มักมีงานซ่อมบำรุงเกิดขึ้นตลอดปี หากจัดประเภทค่าใช้จ่ายผิด อาจกระทบทั้งงบประมาณประจำปี กระแสเงินสด และการวางแผนงานระยะยาว บทความนี้จะสรุปวิธีคิดแบบใช้งานได้จริงในบริบทไทย พร้อมตัวอย่างราคา ตลาดผู้รับเหมา และแนวทางจัดทำเอกสารให้อนุมัติงบง่ายขึ้น

Capex และ Opex ต่างกันอย่างไรในงานซ่อมบำรุงอาคาร

ในภาษาปฏิบัติงานขององค์กร

• Capex (Capital Expenditure) คือรายจ่ายลงทุน เพื่อซื้อ สร้าง ปรับปรุง หรือเปลี่ยนทรัพย์สินที่ทำให้อายุการใช้งานยาวขึ้น ประสิทธิภาพดีขึ้น หรือเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน
• Opex (Operating Expenditure) คือค่าใช้จ่ายดำเนินงานประจำ เพื่อรักษาสภาพการใช้งานเดิม ให้ระบบยังทำงานต่อเนื่องตามปกติ

พูดง่าย ๆ คือ

• “ซ่อมเพื่อให้กลับมาเหมือนเดิม” มักเข้าข่าย Opex
• “เปลี่ยนใหม่ ยกระดับ หรือยืดอายุทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ” มักเข้าข่าย Capex

แต่ในงานอาคารจริง หลายกรณีเป็น “พื้นที่สีเทา” เช่น เปลี่ยนเครื่องปรับอากาศทั้งชุดแทนการซ่อม, รีโนเวตล็อบบี้พร้อมเปลี่ยนระบบไฟ, เปลี่ยนปั๊มน้ำด้วยรุ่นประหยัดพลังงานกว่าเดิม กรณีเหล่านี้จึงต้องดูทั้ง วัตถุประสงค์ของงาน, ผลต่ออายุใช้งาน, มูลค่าโครงการ, และ นโยบายบัญชีขององค์กร

หลักคิดแยกงบแบบใช้งานได้จริงสำหรับองค์กรในไทย

แม้มาตรฐานบัญชีและนโยบายของแต่ละบริษัทจะต่างกัน แต่ในเชิงปฏิบัติ ผู้จัดการอาคารสามารถใช้ 4 คำถามนี้ช่วยคัดกรองเบื้องต้นได้

1) งานนี้แค่ “รักษาสภาพ” หรือ “เพิ่มมูลค่า”

ตัวอย่าง

• ล้างคอยล์แอร์ เปลี่ยนฟิลเตอร์ เติมน้ำยาแอร์ตามรอบ = Opex
• เปลี่ยนชิลเลอร์เก่าทั้งระบบเป็นรุ่นใหม่ที่กินไฟน้อยลงและยืดอายุการใช้งานอีก 10–15 ปี = Capex

2) อายุการใช้งานเพิ่มขึ้นชัดเจนหรือไม่

ถ้างานนั้นทำให้อายุสินทรัพย์ยาวออกไปอย่างมีนัยสำคัญ เช่น จากเดิมเหลือ 1 ปี กลายเป็นใช้งานต่อได้อีก 7 ปี มักมีเหตุผลรองรับการจัดเป็น Capex

3) เป็นการเปลี่ยน “ชิ้นส่วนสิ้นเปลือง” หรือ “สินทรัพย์หลัก”

• เปลี่ยนหลอดไฟ, เปลี่ยนเบรกเกอร์ย่อยบางตัว, เปลี่ยนลูกลอยแทงก์น้ำ = Opex
• เปลี่ยน MDB, เปลี่ยนปั๊มดับเพลิงหลัก, เปลี่ยนเครื่องกำเนิดไฟฟ้า = มักเป็น Capex

4) มูลค่าและสาระสำคัญตามนโยบายบริษัทอยู่ระดับใด

หลายองค์กรในไทยกำหนด threshold เช่น

• ต่ำกว่า 20,000–50,000 บาท บันทึกเป็นค่าใช้จ่าย
• เกิน 100,000 บาทขึ้นไป และมีอายุใช้งานเกิน 1 ปี พิจารณาเป็นสินทรัพย์
• โครงการรวมเกิน 500,000 หรือ 1,000,000 บาท ต้องผ่านคณะกรรมการจัดซื้อหรือผู้บริหารอนุมัติ

ตัวเลขนี้ไม่มีค่ากลางตายตัว ต้องอิงนโยบายองค์กร แต่ผู้จัดการอาคารควรเข้าใจ threshold ภายในให้ชัด เพื่อทำเอกสารตั้งแต่ต้นให้ตรงประเภทงบ

ตัวอย่างการจัดหมวด Capex/Opex ในงานอาคารที่พบบ่อยในไทย

ด้านล่างคือแนวทางเบื้องต้นที่ใช้คุยกับทีมการเงินและจัดซื้อได้ง่ายขึ้น

งานระบบปรับอากาศ

เข้าข่าย Opex

• ล้างแอร์รายไตรมาส
• เปลี่ยนฟิลเตอร์
• เติมน้ำยา
• เปลี่ยนคาปาซิเตอร์ มอเตอร์เล็ก หรืออะไหล่ซ่อมเฉพาะจุด

ราคาไทยโดยประมาณ

• ล้างแอร์แบบแขวนหรือแยกส่วน: 800–2,500 บาท/เครื่อง
• PM ระบบ VRV/VRF: 1,500–5,000 บาท/ชุดย่อย
• เติมน้ำยาแอร์: 1,500–6,000 บาท/ครั้ง

เข้าข่าย Capex

• เปลี่ยน condensing unit หรือ AHU ใหม่
• เปลี่ยนแอร์สำนักงานทั้งชั้น
• เปลี่ยนระบบจาก split type เป็น VRF เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพพลังงาน

ราคาไทยโดยประมาณ

• แอร์ split เชิงพาณิชย์: 35,000–120,000 บาท/ชุด
• VRF ขนาดกลาง: 500,000–3,000,000+ บาท
• เปลี่ยน AHU: 150,000–800,000 บาท/ชุด

หากองค์กรกำลังวางแผนงานดูแลระบบต่อเนื่อง ควรแยกแผน PM กับแผนลงทุนเปลี่ยนอุปกรณ์ชัดเจน เช่น งบรายเดือนสำหรับ บริการบำรุงรักษาอาคาร และงบลงทุนสำหรับระบบที่เสื่อมตามอายุ

งานระบบไฟฟ้า

เข้าข่าย Opex

• ตรวจ PM ตู้ไฟ
• ทดสอบ thermal scan
• เปลี่ยนหลอดไฟเสีย
• แก้ไขจุดต่อหลวม
• ซ่อมวงจรย่อย

ราคาไทยโดยประมาณ

• PM ตู้ MDB/DB เบื้องต้น: 5,000–30,000 บาท/ครั้ง
• Thermal scan: 3,000–15,000 บาท/รอบ
• เปลี่ยนโคมไฟสำนักงาน LED: 600–2,500 บาท/จุดรวมค่าแรง

เข้าข่าย Capex

• เปลี่ยนตู้ MDB ใหม่
• เปลี่ยน busbar
• เดินสายเมนใหม่ทั้งชั้น
• อัปเกรดระบบไฟเพื่อรองรับโหลดเพิ่ม

ราคาไทยโดยประมาณ

• ตู้ DB ขนาดเล็ก: 15,000–60,000 บาท
• ตู้ MDB: 150,000–1,500,000 บาทขึ้นไป
• เดินสายไฟใหม่สำนักงาน: 400–1,200 บาท/ตร.ม. ตามสเปกและความซับซ้อน

ในกรณีงานไฟฟ้าขนาดใหญ่ ควรให้ผู้รับเหมาสรุป BOQ แยก “ซ่อมเฉพาะจุด” กับ “เปลี่ยนระบบ” เพื่อช่วยฝ่ายบัญชีวิเคราะห์ได้ง่ายขึ้น โดยงานเชิงระบบสามารถศึกษาขอบเขตได้จาก บริการงานระบบไฟฟ้า

งานกันซึม หลังคา และผิวอาคาร

เข้าข่าย Opex

• อุดรอยรั่วเฉพาะจุด
• ซ่อมรอยแตกเล็ก
• เก็บงานยาแนว
• เปลี่ยนแผ่นหลังคาบางส่วน

ราคาไทยโดยประมาณ

• ซ่อมรอยรั่วเฉพาะจุด: 3,000–25,000 บาท/งาน
• เปลี่ยนยาแนวและ sealant: 120–350 บาท/เมตร
• เปลี่ยนแผ่นหลังคาบางส่วน: 300–900 บาท/ตร.ม.

เข้าข่าย Capex

• ทำกันซึมดาดฟ้าใหม่ทั้งพื้นที่
• เปลี่ยนหลังคาเมทัลชีททั้งอาคาร
• ปรับปรุง facade เพื่อแก้ปัญหาเสื่อมสภาพระยะยาว

ราคาไทยโดยประมาณ

• กันซึมดาดฟ้า polyurethane: 350–900 บาท/ตร.ม.
• membrane sheet: 500–1,200 บาท/ตร.ม.
• เปลี่ยนหลังคาเมทัลชีทพร้อมโครงบางส่วน: 900–2,500 บาท/ตร.ม.

งานตกแต่งและปรับปรุงพื้นที่

เข้าข่าย Opex

• ทาสีเฉพาะจุด
• เปลี่ยนฝ้าเพดานเสียหายบางแผ่น
• ซ่อมประตู, มือจับ, พื้นกระเบื้องแตกบางส่วน

เข้าข่าย Capex

• รีโนเวตพื้นที่สำนักงานใหม่ทั้งโซน
• ปรับ layout เพื่อรองรับผู้เช่าใหม่
• ปรับปรุงห้องน้ำครั้งใหญ่
• เปลี่ยนวัสดุตกแต่งและระบบประกอบทั้งหมด

ราคาไทยโดยประมาณ

• ทาสีภายใน: 80–180 บาท/ตร.ม.
• เปลี่ยนฝ้ายิปซัม: 350–750 บาท/ตร.ม.
• รีโนเวตสำนักงาน: 4,500–15,000 บาท/ตร.ม.
• ปรับปรุงห้องน้ำเชิงพาณิชย์: 120,000–500,000+ บาท/ห้อง

ถ้างานมีลักษณะปรับปรุงพื้นที่เพื่อเพิ่มมูลค่าหรือรองรับการใช้งานใหม่ มักควรจัดเป็น Capex และควรใช้ผู้รับเหมาที่เข้าใจงาน รีโนเวทอาคารและสำนักงาน รวมถึงการจัด phased work เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ใช้อาคาร

สถานการณ์จริง: งานเดียวกัน แต่จัดงบต่างกันได้

จุดที่ทำให้หลายองค์กรสับสน คือ “รายการงานเหมือนกัน” แต่บริบทต่างกันจนการจัดประเภทเปลี่ยนได้

กรณีที่ 1: เปลี่ยนปั๊มน้ำอาคาร

• ปั๊มเสียจากการใช้งานปกติ และเปลี่ยนรุ่นใกล้เคียงเดิม 1 ชุด มูลค่า 28,000 บาท เพื่อให้ระบบกลับมาใช้งานได้ = มักลง Opex
• ปรับปรุงห้องปั๊มใหม่ เปลี่ยนปั๊ม 3 ชุด ติด VSD และปรับท่อใหม่ มูลค่า 420,000 บาท เพื่อเพิ่มแรงดันและลดไฟ = มีแนวโน้มเป็น Capex

กรณีที่ 2: งานทาสีอาคาร

• ทาสีเก็บรอยเปื้อนภายในชั้น 12 พื้นที่ 200 ตร.ม. งบ 25,000 บาท = Opex
• ทาสีภายนอกอาคาร 25 ชั้นทั้งอาคาร พร้อมซ่อมผิวแตกร้าวและติดตั้ง access system งบ 2.8 ล้านบาท เพื่อยืดอายุ facade = มักเป็น Capex

กรณีที่ 3: เปลี่ยนโคมไฟ LED

• เปลี่ยนเฉพาะจุดที่เสีย 30 โคม = Opex
• เปลี่ยนโคมไฟทั้งอาคาร 800 โคม พร้อม redesign ระบบแสงสว่างเพื่อลดค่าไฟ 20% = Capex

ดังนั้น การเขียนใบขออนุมัติงบควรระบุ เหตุผลทางธุรกิจ ให้ชัด ไม่ใช่บอกรายการงานอย่างเดียว

มุมกฎหมายและข้อปฏิบัติในไทยที่ควรรู้

ในทางปฏิบัติ ผู้จัดการอาคารไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยทางบัญชีลึกเท่าผู้สอบบัญชี แต่ควรรู้กรอบสำคัญของไทยดังนี้

1) อ้างอิงนโยบายบัญชีบริษัทเป็นหลัก

มาตรฐานรายงานทางการเงินของไทยและนโยบายบัญชีภายในบริษัท จะเป็นตัวชี้ว่ารายจ่ายใดรับรู้เป็นสินทรัพย์ หรือเป็นค่าใช้จ่ายทันที เพราะฉะนั้นก่อนออก PR/PO ควรถามฝ่ายบัญชีเสมอว่า

• threshold สินทรัพย์ขั้นต่ำคือเท่าไร
• อายุใช้งานขั้นต่ำกี่ปี
• อะไหล่สำคัญ (major spare parts) ให้ลงเป็นสินทรัพย์หรือไม่
• งานปรับปรุงผู้เช่า (tenant improvement) บันทึกแบบใด

2) งานบางประเภทต้องมีผู้รับเหมาที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

เช่น งานไฟฟ้าแรงต่ำ