2026-09-13 · TWH AI

ตั้งงบซ่อมบำรุงต่อตารางเมตรในไทย: คู่มือสำหรับผู้จัดการอาคารและฝ่ายการเงิน

เรียนรู้วิธีตั้งงบซ่อมบำรุงต่อตารางเมตรสำหรับสำนักงาน คลังสินค้า ร้านสาขา และโรงงานในไทย เพื่อคุมต้นทุน วางแผนหลายไซต์ และลดงบเกินจริง

สำหรับผู้จัดการอาคาร ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน และฝ่ายการเงินขององค์กรในไทย การตั้ง “งบซ่อมบำรุงต่อตารางเมตร” ไม่ใช่แค่เรื่องของการกันเงินไว้เผื่อซ่อม แต่เป็นเครื่องมือสำคัญในการควบคุมต้นทุน ป้องกันงบปลายปีบานปลาย และช่วยให้เปรียบเทียบประสิทธิภาพระหว่างหลายอาคารหรือหลายสาขาได้อย่างเป็นระบบ โดยเฉพาะองค์กรที่ดูแลสำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน หรือเครือข่ายร้านสาขา การใช้ตัวชี้วัดแบบ “บาท/ตร.ม./ปี” จะช่วยให้ตัดสินใจได้แม่นขึ้นว่าควรซ่อมเมื่อไร จ้างผู้รับเหมารูปแบบใด และควรวางงบเชิงป้องกันเท่าไรให้เหมาะกับสภาพสินทรัพย์จริงในประเทศไทย

ทำไมต้องใช้งบซ่อมบำรุง “ต่อตารางเมตร”

การตั้งงบแบบเหมารวมทั้งอาคารมักมีข้อเสีย 3 อย่างหลัก

  1. เปรียบเทียบข้ามไซต์ได้ยาก
  2. มองไม่เห็นว่าอาคารใดมีต้นทุนผิดปกติ
  3. วางแผนงบปีถัดไปโดยอิงข้อมูลไม่ละเอียดพอ

เมื่อแปลงเป็นต้นทุนต่อตารางเมตร ผู้จัดการอาคารจะเห็นภาพชัดขึ้น เช่น

แม้ยอดรวมงบของ A จะสูงกว่า แต่ B อาจมีปัญหาเชิงระบบมากกว่า เช่น ระบบปรับอากาศเก่า มีการซ่อมฉุกเฉินบ่อย หรือมีผู้เช่าหมุนเวียนสูงทำให้ต้องซ่อมพื้นที่บ่อย

สำหรับฝ่ายการเงิน ตัวชี้วัดนี้ยังช่วยทำได้อีก 2 เรื่องสำคัญ คือ

นิยามงบซ่อมบำรุงที่ควรรวม และไม่ควรรวม

ก่อนคำนวณ ต้องกำหนดขอบเขตให้ชัด ไม่เช่นนั้นตัวเลขบาท/ตร.ม. จะใช้เทียบกันไม่ได้

รายการที่ “ควรรวม” ในงบซ่อมบำรุง

โดยทั่วไปควรรวมงานดังนี้

หากองค์กรมีการใช้ผู้ให้บริการภายนอก ควรแยกหมวดงานระบบหลัก เช่น งานซ่อมบำรุงอาคาร และ งานระบบไฟฟ้า ออกจากงานโครงการใหญ่ เพื่อให้ต้นทุนดำเนินงานประจำไม่ปะปนกับ CapEx

รายการที่ “ไม่ควรรวม” หรือควรแยกต่างหาก

หลักง่าย ๆ คือ หากเป็น “การรักษาสภาพและความพร้อมใช้งาน” ให้รวมใน maintenance budget แต่หากเป็น “การเพิ่มมูลค่า ยืดอายุแบบลงทุน หรือเปลี่ยนสเปก” ให้แยกเป็นงบลงทุน

วิธีคำนวณงบซ่อมบำรุงต่อตารางเมตร

สูตรพื้นฐานคือ

งบซ่อมบำรุงต่อตารางเมตรต่อปี = งบซ่อมบำรุงรวมต่อปี ÷ พื้นที่ที่รับผิดชอบ

ตัวอย่าง
อาคารสำนักงาน 12,000 ตร.ม.
งบซ่อมบำรุงรวมทั้งปี 3,000,000 บาท
งบซ่อมบำรุงต่อตารางเมตร = 3,000,000 ÷ 12,000 = 250 บาท/ตร.ม./ปี

แต่ในทางปฏิบัติ มีรายละเอียดที่ต้องระวัง

1) ใช้พื้นที่แบบเดียวกันทั้งองค์กร

ควรกำหนดให้ชัดว่าใช้

สำหรับสำนักงานให้ใช้ GFA หรือพื้นที่ที่ต้องบำรุงรักษาจริง
สำหรับคลังสินค้าหรือโรงงาน ควรพิจารณาแยกอาคารผลิต พื้นที่สำนักงาน และ utility yard เพราะต้นทุนไม่เท่ากัน

2) แยกต้นทุนคงที่กับต้นทุนแปรผัน

ต้นทุนซ่อมบำรุงไม่เพิ่มตามพื้นที่แบบเส้นตรงเสมอไป เช่น

ดังนั้น หากใช้ตัวเลขบาท/ตร.ม. เพียงอย่างเดียว อาจทำให้ไซต์ขนาดเล็กดูแพงเกินจริง ควรใช้ร่วมกับ KPI อื่น เช่น

3) ใช้ค่าเฉลี่ยย้อนหลังอย่างน้อย 12–24 เดือน

งานซ่อมบำรุงมีฤดูกาล เช่น

หากดูเพียง 3–6 เดือน อาจทำให้งบปีถัดไปคลาดเคลื่อนมาก

ช่วงงบประมาณต่อตารางเมตรที่พบบ่อยในไทย

ตัวเลขด้านล่างเป็น “ช่วงอ้างอิงเบื้องต้น” สำหรับอาคารและสถานประกอบการทั่วไปในไทย โดยขึ้นกับอายุอาคาร ความหนาแน่นการใช้งาน SLA ที่ต้องการ และสภาพระบบเดิม

สำนักงานเกรดทั่วไปถึงเกรดดี

ตัวอย่างจริงเชิงสถานการณ์
อาคารสำนักงาน 15,000 ตร.ม. อายุ 18 ปี ในกรุงเทพฯ
มีลิฟต์ 4 ตัว AHU/FCU หลายจุด และห้องน้ำใช้งานหนัก
หากตั้ง PM ครบถ้วน งบเหมาะสมอาจอยู่ราว 5.5–8.0 ล้านบาท/ปี หรือประมาณ 367–533 บาท/ตร.ม./ปี

คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า

ประเด็นสำคัญของคลังคือ พื้นที่มากแต่ระบบเฉพาะจุดมีผลกับต้นทุนสูง เช่น ประตูโหลดสินค้าเสียบ่อย หรือ roof leakage ในพื้นที่กว้าง

ร้านสาขาและเครือข่าย retail

สำหรับธุรกิจที่มี 50–200 สาขา ควรระวังเรื่อง “งานเล็กแต่ถี่” เช่น

หากไม่มีแผน PM และผู้รับเหมาหลักที่คุม SLA ได้ ต้นทุนรวมทั้งเครือข่ายอาจสูงกว่าที่เห็นในระดับสาขา

โรงงานทั่วไป

ในโรงงานควรแยกอย่างน้อย 3 ก้อนงบ

  1. อาคารและโครงสร้าง
  2. ระบบประกอบอาคาร เช่น ไฟฟ้า ประปา แอร์สำนักงาน ปั๊ม
  3. เครื่องจักรผลิต

หากไม่แยก ฝ่ายการเงินจะเห็นภาพว่าค่า maintenance “แพงผิดปกติ” ทั้งที่จริงต้นทุนมาจากเครื่องจักร

ตัวอย่างราคาตลาดไทยสำหรับงานซ่อมบำรุงที่พบบ่อย

การตั้งงบที่แม่นยำควรเริ่มจากความเข้าใจราคาตลาดระดับงานย่อย ไม่ใช่ดูแค่ยอดรวมรายปี

งานระบบไฟฟ้า

งานประปาและสุขาภิบาล

สำหรับอาคารที่มีปัญหาน้ำรั่ว น้ำซึม หรือสุขภัณฑ์ใช้งานหนัก ควรวางสัญญา งานระบบประปา แบบ preventive มากกว่ารอแก้หน้างาน เพราะค่าเสียโอกาสจากพื้นที่ใช้งานไม่ได้มักสูงกว่าค่าซ่อมตรง

งานเครื่องปรับอากาศ

งานอาคารทั่วไป

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →