2026-07-19 · TWH AI

วางงบซ่อมบำรุงตามหมวดค่าใช้จ่ายในไทยสำหรับผู้จัดการอาคาร

คู่มือจัดงบซ่อมบำรุงแยกตามหมวดงานสำหรับองค์กรในไทย ช่วยผู้จัดการอาคารและฝ่ายการเงินควบคุมต้นทุน วางแผนรายไซต์ และลดงบเกินจริง

การวางงบซ่อมบำรุงอาคารในไทยไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า “ปีนี้จะใช้งบเท่าไร” แต่ควรเริ่มจาก “อาคารของเรามีความเสี่ยงอะไร ค่าใช้จ่ายใดคงที่ ค่าใช้จ่ายใดผันแปร และหมวดไหนควรลงทุนเชิงป้องกันมากกว่าซ่อมเมื่อเสีย” สำหรับผู้จัดการอาคาร ฝ่ายบริหารอาคาร และนิติบุคคลองค์กร การแยกงบตามหมวดค่าใช้จ่ายอย่างเป็นระบบจะช่วยให้ควบคุมต้นทุนได้จริง เห็นต้นเหตุของงบบานปลาย และวางแผนรายไซต์ได้แม่นยำขึ้น โดยเฉพาะในอาคารสำนักงาน โรงงานขนาดกลาง คลังสินค้า และโครงการมิกซ์ยูสที่มีระบบวิศวกรรมหลายประเภทซ้อนกัน

ทำไมการแยกงบตามหมวดจึงสำคัญกว่าการตั้งงบรวม

หลายองค์กรในไทยยังใช้งบซ่อมบำรุงแบบ “ก้อนรวม” เช่น ตั้งงบปีละ 1–3% ของมูลค่าทรัพย์สิน หรือใช้งบปีก่อนบวกเผื่อ 5–10% วิธีนี้ทำได้เร็ว แต่มีข้อเสียสำคัญคือไม่เห็นว่าเงินถูกใช้กับระบบใดมากเกินไป และไม่สามารถแยกค่าใช้จ่ายฉุกเฉินออกจากค่าใช้จ่ายที่ควรคาดการณ์ได้

แนวทางที่ใช้ได้ผลในงานบริหารอาคารคือการแยกงบอย่างน้อย 5 ชั้นดังนี้

  1. ค่า PM (Preventive Maintenance) หรือบำรุงรักษาเชิงป้องกัน
  2. ค่า CM (Corrective Maintenance) หรือซ่อมเมื่อเกิดปัญหา
  3. ค่าอะไหล่และวัสดุสิ้นเปลือง
  4. ค่าปรับปรุงหรือเปลี่ยนทดแทนสินทรัพย์
  5. ค่าตรวจรับรองตามกฎหมายและความปลอดภัย

เมื่อแยกชัด ผู้จัดการอาคารจะตอบฝ่ายการเงินได้ง่ายขึ้น เช่น ทำไมงบแอร์สูงขึ้นใน Q2, ทำไมค่าน้ำซ่อมรั่วของบางไซต์ผิดปกติ หรือทำไมงบไฟฟ้าปีนี้ควรเพิ่มเพื่อป้องกันความเสี่ยงหยุดดำเนินงาน

โครงสร้างงบซ่อมบำรุงที่เหมาะกับอาคารองค์กรในไทย

ในทางปฏิบัติ งบซ่อมบำรุงของอาคารองค์กรในไทยมักแบ่งเป็น 6 หมวดหลัก ซึ่งครอบคลุมทั้งระบบวิศวกรรมและงานสถาปัตย์

1) ระบบไฟฟ้า

ครอบคลุม MDB, DB, หม้อแปลง, สายไฟ, เบรกเกอร์, ระบบแสงสว่าง, ไฟฉุกเฉิน, UPS และงานเทอร์โมสแกน

ตัวอย่างราคาตลาดในไทย:

หากอาคารมีโหลดสำคัญ เช่น ศูนย์ข้อมูล ห้องเซิร์ฟเวอร์ หรือพื้นที่ผลิต ควรมีงบสำรอง CM ของระบบไฟฟ้าไม่ต่ำกว่า 10–15% ของงบไฟฟ้าทั้งปี เพราะความเสียหายจากไฟฟ้าขัดข้องมักแพงกว่าค่าซ่อมหลายเท่า

สำหรับองค์กรที่ต้องการวางแผนรายละเอียดงานระบบไฟ แนะนำดูขอบเขตงานของผู้ให้บริการด้านงานระบบไฟฟ้าเพื่อเทียบกับงบ PM และ CM ของแต่ละไซต์

2) ระบบปรับอากาศและระบายอากาศ

ในอาคารสำนักงานไทย หมวดนี้มักกินงบสูงที่สุดรองจากไฟฟ้า หรือบางไซต์อาจสูงที่สุดหากใช้ FCU/AHU จำนวนมาก หรือมี Package/VRF หลายชุด

ตัวอย่างราคาตลาด:

แนวทางงบที่ใช้งานได้จริงคือแบ่งเป็น

ในไทย ช่วงมีนาคมถึงพฤษภาคมเป็นช่วงที่อัตราเสียของแอร์สูงขึ้นอย่างชัดเจน หากไม่มี PM ล่วงหน้า อาคารมักเจอค่า CM กระโดด 20–40% ใน Q2

หากต้องการเทียบประเภทงานและรอบบริการ สามารถอ้างอิงบริการล้างและบำรุงรักษาระบบปรับอากาศเพื่อใช้ตั้ง scope และ SLA กับผู้รับเหมาได้

3) ระบบประปา สุขาภิบาล และระบายน้ำ

หมวดนี้ถูกประเมินต่ำเกินจริงบ่อยที่สุด เพราะหลายองค์กรคิดเฉพาะ “ค่าซ่อมรั่ว” แต่ในความจริงต้นทุนแฝงจากน้ำรั่ว น้ำซึม กลิ่นย้อน ปั๊มเสีย และท่ออุดตัน สามารถกระทบผู้เช่า พนักงาน และงานตกแต่งภายในได้ทันที

ราคาตลาดโดยประมาณ:

อาคารที่มีห้องน้ำจำนวนมากหรือมี pantry ทุกชั้น ควรตั้งงบวัสดุสิ้นเปลืองและงานซ่อมย่อยรายเดือนแยกจากงบงานใหญ่ เพราะถ้ารวมกัน ฝ่ายการเงินจะเห็นแค่งบ “ประปา” แต่ไม่เห็นว่างบจริงกระจุกอยู่ที่จุดใช้งานถี่

ผู้จัดการอาคารสามารถใช้รายการบริการด้านระบบประปาและสุขาภิบาลเป็น baseline เวลาขอใบเสนอราคาแบบเทียบเคียงหลายเจ้า

4) ระบบอัคคีภัยและความปลอดภัย

งบหมวดนี้เกี่ยวข้องกับทั้งความเสี่ยงและข้อกำหนดด้านความปลอดภัย จึงไม่ควรตัดลดแบบเหมารวม

รายการค่าใช้จ่ายที่พบประจำ:

อาคารที่มีผู้ใช้งานหนาแน่น เช่น สำนักงานหลายชั้นหรือโรงงาน ควรตั้งงบตรวจสอบและซ้อมแผนประจำปีแบบไม่ดึงจากงบซ่อมฉุกเฉิน เพราะเป็นคนละวัตถุประสงค์

5) งานโครงสร้าง สถาปัตย์ และพื้นที่ส่วนกลาง

ได้แก่ สี ผนัง ฝ้า หลังคา พื้น กันซึม ประตู หน้าต่าง และงานทางเดินส่วนกลาง

ราคาตลาดคร่าว ๆ:

หมวดนี้ควรแยก “งานรักษาสภาพ” ออกจาก “งานปรับภาพลักษณ์” เช่น ทาสีเพื่อปิดรอยใช้งานถือเป็น maintenance แต่รีโนเวทพื้นที่รับรองลูกค้าอาจเข้าหมวด capex หรือ fit-out มากกว่า

6) ลิฟต์ เครื่องกล และระบบพิเศษ

สำหรับอาคารหลายชั้น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มักเป็นสัญญารายเดือนหรือรายปี

วิธีตั้งงบรายปี: แยก Fixed, Variable และ Reserve

ผู้จัดการอาคารที่คุมหลายไซต์ควรใช้โมเดล 3 ชั้น

Fixed Cost

ค่าใช้จ่ายที่รู้ล่วงหน้า เช่น สัญญา PM รายเดือน รายไตรมาส รายปี ค่าตรวจรับรอง และค่าล้างระบบตามรอบ

ตัวอย่าง:

Variable Cost

ค่าใช้จ่ายผันแปรจากสภาพใช้งานจริง เช่น ท่ออุดตัน เปลี่ยนหลอดไฟ ซ่อมก๊อกน้ำ ซ่อมประตู

โดยทั่วไปอาคารสำนักงานขนาดกลาง 5,000–10,000 ตร.ม. อาจตั้งงบ variable maintenance ราว 150,000–600,000 บาท/ปี ขึ้นกับอายุอาคารและคุณภาพระบบเดิม

Reserve / Contingency

งบเผื่อเหตุฉุกเฉิน เช่น เบรกเกอร์ไหม้ ปั๊มน้ำเสีย คอมเพรสเซอร์พัง น้ำรั่วลงฝ้า

คำแนะนำเชิงปฏิบัติ:

หากไซต์ใดมีประวัติ breakdown ถี่ ควรเพิ่ม reserve เฉพาะไซต์แทนการเฉลี่ยทุกแห่งเท่ากัน

ตัวอย่างการจัดงบสำหรับอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ

สมมติอาคารสำนักงาน 8 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 7,500 ตร.ม. อายุอาคาร 12 ปี มีผู้ใช้งาน 450 คน

งบซ่อมบำรุงรายปีตัวอย่าง:

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →