2026-09-19 · TWH AI

วางรอบงบซ่อมบำรุงรายปีในไทยสำหรับผู้จัดการอาคารและหลายสาขา

คู่มือกำหนดรอบงบซ่อมบำรุงรายเดือน ไตรมาส และรายปีสำหรับองค์กรในไทย ช่วยควบคุม OPEX ลดงานด่วน และวางแผนหลายสาขาได้แม่นยำขึ้น

การวางรอบงบซ่อมบำรุงรายปีไม่ใช่แค่เรื่อง “กันเงินไว้เผื่อเสีย” แต่เป็นเครื่องมือสำคัญในการควบคุม OPEX ลดงานฉุกเฉิน และทำให้การบริหารอาคารหรือหลายสาขาในไทยมีความคาดการณ์ได้มากขึ้น สำหรับผู้จัดการอาคาร ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน และผู้บริหารสำนักงานนิติบุคคล ปัญหาที่พบบ่อยคือ งบซ่อมบำรุงกระจายตัว ไม่มี baseline เดียวกันระหว่างสาขา อนุมัติงบช้า และเกิดค่าใช้จ่ายเร่งด่วนจากระบบหลัก เช่น ไฟฟ้า แอร์ ปั๊มน้ำ หลังคารั่ว หรือสุขาภิบาลอุดตัน บทความนี้จะสรุปวิธีตั้งรอบงบรายเดือน รายไตรมาส และรายปีให้เหมาะกับบริบทองค์กรในไทย พร้อมตัวเลขอ้างอิงราคาตลาด แนวคิดด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และแนวทางปฏิบัติที่ใช้ได้จริง

ทำไมองค์กรในไทยควรตั้งรอบงบซ่อมบำรุงอย่างเป็นระบบ

หลายองค์กรยังใช้งบแบบ reactive คือซ่อมเมื่อเสีย ซึ่งดูเหมือนประหยัดในระยะสั้น แต่ในความเป็นจริงมักมีต้นทุนแฝงสูงกว่า ทั้งค่าแรงด่วนนอกเวลา ค่าเสียโอกาสจากพื้นที่ใช้งานไม่ได้ การร้องเรียนของผู้เช่า และความเสี่ยงด้านความปลอดภัย

ตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงาน 10 ชั้นในกรุงเทพฯ ที่เลื่อนล้างคอยล์แอร์และตรวจระบบไฟฟ้าออกไป 6 เดือน อาจประหยัดเงินสดระยะสั้นเพียง 30,000–80,000 บาท แต่หากเกิด AHU หยุดทำงานในช่วงวันจันทร์เช้า หรือเมนเบรกเกอร์มีจุดร้อนจนต้องปิดพื้นที่บางส่วน ต้นทุนรวมจากการหยุดใช้งาน การเรียกช่างด่วน และผลกระทบต่อผู้เช่าอาจสูงกว่า 150,000–400,000 บาทในครั้งเดียว

การตั้งรอบงบที่ดีจึงมีเป้าหมาย 3 ข้อ

1. ทำให้ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง “คาดการณ์ได้”
2. ลดสัดส่วนงานฉุกเฉินเทียบกับงานวางแผน
3. ทำให้หลายสาขาใช้มาตรฐานเดียวกันในการขออนุมัติงบ

กรอบคิดหลัก: แยกงบซ่อมบำรุงออกเป็น 3 ชั้น

ก่อนกำหนดรอบงบ ควรแยกหมวดค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน เพราะถ้ารวมทุกอย่างไว้ในก้อนเดียว ผู้บริหารมักมองไม่เห็นว่าเงินถูกใช้กับ “การดูแลเชิงป้องกัน” หรือ “การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า”

1) งบ PM หรือ Preventive Maintenance

คืองบงานบำรุงรักษาเชิงป้องกัน เช่น ตรวจเช็กระบบไฟฟ้า ล้างแอร์ ตรวจปั๊มน้ำ ทดสอบอุปกรณ์ความปลอดภัย งานกลุ่มนี้ควรถูกวางเป็นงบประจำรายเดือนหรือรายไตรมาส

ตัวอย่างรายการ:

• ล้างแอร์แบบติดผนัง 800–1,500 บาท/เครื่อง/ครั้ง
• ล้างใหญ่แอร์แขวนหรือ cassette 1,500–3,500 บาท/เครื่อง/ครั้ง
• ตรวจตู้ MDB/DB ด้วยเทอร์โมสแกน 3,000–15,000 บาท/ครั้ง ขึ้นกับจำนวนตู้
• บำรุงรักษาปั๊มน้ำ 2,500–8,000 บาท/ชุด/ครั้ง
• ล้างถังเก็บน้ำ 6,000–25,000 บาท/ครั้ง ตามขนาดและจำนวนถัง

หากองค์กรมีระบบหลักหลายรายการ ควรพิจารณาจ้างผู้ให้บริการ งานซ่อมบำรุงอาคาร แบบรอบสัญญา เพื่อรวมต้นทุนและกำหนด SLA ได้ชัดเจน

2) งบ Corrective Maintenance

คืองบซ่อมเมื่อเริ่มมีอาการผิดปกติ แต่ยังไม่ถึงขั้นวิกฤต เช่น เปลี่ยน capacitor คอมเพรสเซอร์ เปลี่ยนลูกลอย ซ่อมรอยรั่วท่อ เปลี่ยนหลอดไฟหรือ driver LED งานกลุ่มนี้ควรมี buffer งบรายเดือนหรือรายไตรมาสรองรับ

สัดส่วนที่องค์กรไทยจำนวนมากใช้เป็นจุดตั้งต้น คือกันงบ corrective ไว้ประมาณ 15–30% ของงบ PM ทั้งปี แต่หากอาคารเก่าเกิน 15 ปี หรือไม่มีประวัติซ่อมชัดเจน อาจต้องกันไว้ 30–40%

3) งบ Capex หรือ Major Replacement

คืองบเปลี่ยนใหม่ทั้งชุดหรืออัปเกรดระบบ เช่น เปลี่ยน condensing unit เปลี่ยนปั๊มน้ำหลัก เปลี่ยนเมนเบรกเกอร์ รีโทรฟิตแสงสว่าง LED ทั้งชั้น งานนี้ไม่ควรปนกับงบซ่อมบำรุงรายเดือน เพราะจะทำให้ภาพ OPEX บิดเบือน

ตัวอย่าง:

• เปลี่ยนแอร์ split สำหรับสำนักงานขนาดกลาง 18,000–45,000 บาท/ชุด
• เปลี่ยนปั๊มน้ำอาคารขนาดเล็กถึงกลาง 25,000–120,000 บาท/ชุด
• เปลี่ยนตู้ไฟหรือเมนเบรกเกอร์บางส่วน 30,000–300,000 บาท ขึ้นกับสเปกและขนาดโหลด

วิธีตั้งงบรายเดือน: คุมเงินสดและคุมงานด่วน

รอบรายเดือนเหมาะกับค่าใช้จ่ายที่เกิดสม่ำเสมอและมีผลต่อการปฏิบัติงานประจำวัน โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน รีเทล คลินิก โรงเรียนเอกชน หรือองค์กรที่มีหลายสาขา

รายการที่ควรอยู่ในงบรายเดือน

• งานตรวจเช็กระบบทั่วไป
• งาน PM แอร์ในพื้นที่ใช้งานหนัก
• งานไฟฟ้าย่อยและแสงสว่าง
• งานประปา สุขาภิบาล และอุปกรณ์สิ้นเปลืองบางส่วน
• ค่า standby หรือค่าเรียกตรวจตามสัญญา
• งบงาน corrective วงเงินต่ำ

ตัวอย่างโครงสร้างงบรายเดือน

สมมติองค์กรมีสำนักงาน 1 แห่ง ขนาดพื้นที่ 2,500 ตร.ม. และมีสาขาย่อย 5 แห่ง

งบรายเดือนอาจแบ่งแบบนี้:

• PM ระบบปรับอากาศ: 18,000–35,000 บาท
• PM ระบบไฟฟ้าและแสงสว่าง: 8,000–20,000 บาท
• ประปา สุขาภิบาล ปั๊มน้ำ: 5,000–12,000 บาท
• งานอาคารทั่วไป เช่น ประตู บานพับ รอยรั่ว ซิลิโคน: 5,000–15,000 บาท
• Corrective buffer: 20,000–50,000 บาท

รวมโดยประมาณ 56,000–132,000 บาท/เดือน ขึ้นกับอายุอาคาร ความหนาแน่นการใช้งาน และ SLA ที่ต้องการ

เทคนิคตั้งงบรายเดือนสำหรับหลายสาขา

องค์กรที่มีหลายสาขามักเจอปัญหาสาขาเล็กใช้งบเกินเพราะไม่มีช่างประจำ ส่วนสาขาใหญ่ใช้งบต่ำกว่าเพราะมีทีม onsite วิธีแก้คือกำหนด “baseline per site type” เช่น

• สาขา kiosk หรือพื้นที่ต่ำกว่า 100 ตร.ม.: 3,000–8,000 บาท/เดือน
• สาขาร้านค้าทั่วไป 100–300 ตร.ม.: 8,000–20,000 บาท/เดือน
• สำนักงานหรือคลินิก 300–800 ตร.ม.: 20,000–50,000 บาท/เดือน
• สาขาหนักระบบ เช่น ร้านอาหารหรือพื้นที่มีแอร์หลายชุด: 30,000–80,000 บาท/เดือน

จากนั้นบวก risk factor เพิ่มอีก 10–20% สำหรับสาขาเก่า พื้นที่ต่างจังหวัดที่หาอะไหล่ยาก หรือสาขาที่เปิดทุกวันไม่มีวันหยุด

วิธีตั้งงบรายไตรมาส: ใช้กับงานตรวจลึกและงานตามฤดูกาล

งบรายไตรมาสเหมาะกับงานที่ไม่จำเป็นต้องทำทุกเดือน แต่หากไม่ทำจะสะสมความเสี่ยง เช่น ระบบไฟฟ้าหลัก ระบบน้ำ งานหลังคา รางน้ำ หรืออุปกรณ์หมุนเวียน

งานที่ควรวางเป็นรายไตรมาส

• ตรวจตู้ไฟหลัก จุดร้อน สภาพเบรกเกอร์
• ทดสอบอุปกรณ์ป้องกันไฟฟ้าเบื้องต้น
• ล้างแอร์รอบใหญ่ตามโหลดการใช้งาน
• ตรวจหลังคา ดาดฟ้า รางน้ำ ก่อนและหลังฤดูฝน
• ตรวจปั๊มน้ำ วาล์ว และแรงดันระบบ
• ตรวจรอยรั่วผนัง กระจก ซิลิโคน และยาแนว
• ทบทวนรายการซ่อมซ้ำ

หากระบบไฟฟ้าเป็นจุดเสี่ยงหลัก ควรวางแผนร่วมกับผู้ให้บริการ งานระบบไฟฟ้า เพื่อจัดรอบตรวจที่เหมาะกับโหลดจริงของอาคาร

ตัวอย่างงบรายไตรมาส

สำหรับอาคารสำนักงานระดับกลาง:

• ตรวจและ PM ระบบไฟฟ้าหลัก: 15,000–50,000 บาท/ไตรมาส
• ล้างแอร์รอบใหญ่เฉพาะโซน: 20,000–80,000 บาท/ไตรมาส
• ตรวจปั๊มน้ำ/ถังน้ำ/สุขาภิบาล: 10,000–30,000 บาท/ไตรมาส
• ตรวจหลังคาและงานกันซึมเบื้องต้น: 8,000–40,000 บาท/ไตรมาส

รวมราว 53,000–200,000 บาท/ไตรมาส

มุมมองตามฤดูกาลในไทย

การตั้งงบรายไตรมาสในไทยควรผูกกับสภาพอากาศและรูปแบบการใช้งาน ไม่ใช่แบ่งเท่ากันทั้งปีเสมอไป

• ไตรมาส 1: เหมาะกับการรีเซ็ตแผน PM หลังปิดงบปี และตรวจระบบไฟฟ้ารับโหลดต้นปี
• ไตรมาส 2: เพิ่มงบก่อนเข้าฤดูฝนสำหรับหลังคา รางน้ำ ปั๊มน้ำ และท่อระบายน้ำ
• ไตรมาส 3: จัดงบ corrective สูงกว่าปกติ เพราะมักเกิดน้ำรั่ว ความชื้น และปัญหาไฟฟ้าจากสภาพอากาศ
• ไตรมาส 4: สำรวจรายการลงทุนทดแทนสำหรับปีถัดไป เช่น แอร์เสื่อม ปั๊มเสียงดัง ตู้ไฟเก่า

วิธีตั้งงบรายปี: ทำให้อนุมัติง่ายและใช้เป็นเครื่องมือบริหารหลายสาขา

งบรายปีควรเป็นภาพรวมของ 3 ส่วน คือ PM, corrective reserve และ major replacement plan ไม่ใช่ตัวเลขก้อนเดียวแบบเผื่อกว้างเกินไป

สูตรตั้งต้นอย่างง่าย

สำหรับองค์กรที่ยังไม่มีข้อมูลย้อนหลังมากพอ สามารถใช้วิธีตั้งต้นดังนี้

งบรายปี = งบ PM ทั้งปี + งบ corrective reserve + รายการ Capex ที่คาดว่าจะเกิด

ตัวอย่าง:

• PM ทั้งปี: 900,000 บาท
• Corrective reserve 25%: 225,000 บาท
• Capex ที่วางแผนไว้: 600,000 บาท

งบรวม = 1,725,000 บาท/ปี

หากต้องการดูเฉพาะ OPEX ให้แยก Capex ออกต่างหาก เพื่อไม่ให้ค่าซ่อมบำรุงต่อเดือนดูสูงผิดปกติ

ใช้ข้อมูล 12 เดือนย้อนหลังให้เกิดประโยชน์

ถ้ามีข้อมูลย้อนหลังอย่างน้อย 1 ปี ควรจัดหมวดแล้วตอบคำถาม 5 ข้อ:

1. งานด่วนคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของค่าใช้จ่ายรวม
2. อุปกรณ์ใดเสียซ้ำเกิน 2 ครั้ง/ปี
3. สาขาใดใช้งบเกินค่าเฉลี่ยมากที่สุด
4. งานใดควรย้ายจาก corrective ไปเป็น PM
5. รายการใดถึงเวลาทำ Capex แทนการซ่อมต่อ

องค์กรที่ทำ 5 ข้อนี้มักลดค่าใช้จ่ายฉุกเฉินได้ 10–25% ภายใน 1 ปี เพราะเริ่มเห็น pattern ของความเสียหายซ้ำ

ตัวอย่างสถานการณ์จริง: อาคารสำนักงานใหญ่กับเครือข่ายหลายสาขา

กรณีที่ 1: อาคารสำนักงานใหญ่ 8,000 ตร.ม. ในกรุงเทพฯ

ระบบหลักประกอบด้วยแอร์แยกส่วนและ AHU หลายจุด