2026-08-02 · TWH AI

ตั้งงบซ่อมบำรุงฐานสำหรับพอร์ตหลายสาขาในไทย

คู่มือสำหรับผู้จัดการอาคารและทีมการเงินในการตั้งงบซ่อมบำรุงฐานของหลายสาขาในไทย คุมค่าใช้จ่าย วางแผนงาน PM และลดความเสี่ยงงบบานปลาย

การตั้งงบซ่อมบำรุง “ฐาน” สำหรับพอร์ตอาคารหลายสาขาในไทย ไม่ใช่แค่การเอาค่าใช้จ่ายปีก่อนมาบวกเผื่อเงินเฟ้อ 5–10% แล้วจบ แต่เป็นงานที่ต้องผสานข้อมูลหน้างาน สภาพทรัพย์สิน อายุการใช้งาน กฎหมายไทย ความเสี่ยงด้านความปลอดภัย และรูปแบบการใช้งานจริงของแต่ละสาขาเข้าด้วยกัน สำหรับผู้จัดการอาคาร ฝ่ายบริหารนิติบุคคล หรือทีมการเงินขององค์กร การมีงบฐานที่แม่นยำจะช่วยคุมต้นทุนรวมของพอร์ต วางแผน PM ได้ต่อเนื่อง ลดงานเสียฉุกเฉิน และป้องกันปัญหางบบานปลายกลางปีได้อย่างมีนัยสำคัญ

ทำไมพอร์ตหลายสาขาถึงต้องมี “งบซ่อมบำรุงฐาน” แยกจากงบฉุกเฉิน

หลายองค์กรยังตั้งงบซ่อมบำรุงแบบรวมก้อน โดยไม่ได้แยก “ค่าใช้จ่ายที่ต้องเกิดแน่” ออกจาก “เหตุการณ์ไม่คาดคิด” ผลคือเมื่อมีงานเร่ง เช่น แอร์เสีย ตู้ MDB มีความร้อนสูง ปั๊มน้ำดับ หรือหลังคารั่ว ก็ต้องดึงงบจากส่วนอื่นมาโปะ ทำให้ทั้งแผน PM และกระแสเงินสดเสียสมดุล

งบซ่อมบำรุงฐานควรหมายถึงค่าใช้จ่ายขั้นต่ำที่จำเป็นเพื่อให้อาคาร “เดินงานได้ตามมาตรฐาน” ในรอบปี เช่น

ส่วนงบฉุกเฉินควรแยกต่างหากสำหรับกรณีที่คาดการณ์ไม่ได้ เช่น น้ำรั่วจากท่อแตก คอมเพรสเซอร์แอร์เสีย เมนไฟฟ้าชำรุด หรือความเสียหายจากพายุและฝนหนัก

แนวทางที่ใช้ได้จริงสำหรับพอร์ตหลายสาขา คือกำหนดสัดส่วนงบประมาณประมาณนี้

สัดส่วนนี้จะต่างกันตามอายุอาคาร ถ้าสาขาส่วนใหญ่มีอายุเกิน 10 ปี งบซ่อมแก้ไขและสำรองควรสูงขึ้น

เริ่มต้นด้วยการแบ่งสาขาเป็นกลุ่ม ไม่ใช่ทำงบแบบเท่ากันทุกแห่ง

ข้อผิดพลาดที่พบได้บ่อยในองค์กรที่มี 10–100 สาขา คือใช้งบต่อสาขาแบบ flat rate เช่น สาขาละ 200,000 บาทต่อปี ทั้งที่ลักษณะการใช้งานไม่เหมือนกันเลย วิธีนี้ทำให้งบไม่พอในสาขาหนักงาน และเหลืองบในสาขาที่ใช้ระบบน้อย

เกณฑ์แบ่งกลุ่มสาขาที่ควรใช้

  1. ขนาดพื้นที่

    • ต่ำกว่า 500 ตร.ม.
    • 500–2,000 ตร.ม.
    • มากกว่า 2,000 ตร.ม.

  2. ประเภทอาคาร

    • สำนักงาน
    • รีเทล/สาขาหน้าร้าน
    • คลังสินค้า
    • อาคารผสม

  3. ชั่วโมงใช้งาน

    • 8 ชั่วโมง/วัน
    • 12 ชั่วโมง/วัน
    • 24 ชั่วโมง

  4. ระบบวิศวกรรมที่มี

    • มีเฉพาะไฟฟ้าและแอร์แบบแยกส่วน
    • มี AHU/VRF/Chiller
    • มีปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ ระบบดับเพลิง ลิฟต์ เครื่องสำรองไฟ

  5. อายุทรัพย์สิน

    • ต่ำกว่า 5 ปี
    • 5–10 ปี
    • มากกว่า 10 ปี

เมื่อแบ่งกลุ่มแล้ว ค่อยกำหนด “งบฐานต่อประเภทสาขา” จะสะท้อนความจริงมากกว่าการหารเฉลี่ยทั้งพอร์ต

โครงสร้างงบซ่อมบำรุงฐานที่ควรมี

สำหรับผู้จัดการพอร์ตหลายสาขา งบควรถูกแตกอย่างน้อย 5 หมวด เพื่อให้ติดตามและต่อรองผู้รับเหมาได้ง่าย

1) ระบบไฟฟ้า

ครอบคลุมตู้ MDB/DB, เบรกเกอร์, สายไฟ, ระบบแสงสว่าง, grounding, thermal scan และงาน PM ไฟฟ้าประจำปี โดยเฉพาะสาขาที่ใช้โหลดสูง เช่น ร้านค้า สำนักงานที่มี server room หรือคลังสินค้าที่มีเครื่องจักรบางส่วน

ตัวอย่างราคาตลาดไทยโดยประมาณ

องค์กรที่มีหลายสาขามักได้ประโยชน์จากการทำสัญญาบริการรวมกับผู้ให้บริการด้านงานระบบไฟฟ้าที่สามารถกำหนด SLA ข้ามสาขาได้ชัดเจน

2) ระบบปรับอากาศ

ในไทย ระบบแอร์คือหมวดที่กินงบและกระทบการใช้งานมากที่สุด เพราะอากาศร้อนชื้นทำให้ภาระเครื่องสูงตลอดปี หากปล่อยให้ PM ขาดช่วง ค่าไฟจะสูงขึ้นและอัตราเสียฉุกเฉินจะเพิ่ม

ราคาตลาดโดยประมาณ

ถ้าพอร์ตมีหลายสาขาและแอร์หลายรุ่น หลายยี่ห้อ ควรวางมาตรฐานรอบ PM กลางร่วมกับผู้ให้บริการระบบปรับอากาศเพื่อลดงานเสียซ้ำ

3) ระบบประปา สุขาภิบาล และปั๊มน้ำ

งบส่วนนี้มักถูกมองข้ามจนเกิดเหตุ เช่น น้ำไม่ไหล ปั๊มเสีย ท่อรั่ว ห้องน้ำใช้งานไม่ได้ ส่งผลต่อทั้งพนักงานและลูกค้า

ราคาตลาดโดยประมาณ

4) งานโยธาและสภาพอาคาร

ครอบคลุมหลังคา ผนัง สี พื้น ฝ้า ประตู หน้าต่าง รอยรั่วซึม และงานซ่อมทั่วไป

ราคาตลาดโดยประมาณ

5) ค่าบริหารจัดการและตรวจสอบหน้างาน

หากมีหลายสาขากระจายทั่วกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด ควรเผื่อค่าเดินทาง ค่าตรวจรับงาน ค่ารายงาน และค่าประสานงานส่วนกลางด้วย เพราะต้นทุนเหล่านี้มีจริงและมักหลุดจากงบ

สำหรับผู้ให้บริการแบบครบวงจรด้านงานซ่อมบำรุงอาคาร อาจรวมต้นทุนบริหารไว้ในสัญญาแล้ว ซึ่งช่วยให้คุมงบได้ง่ายขึ้น

วิธีคำนวณงบฐานแบบใช้งานได้จริง

วิธีที่ดีไม่ใช่เลือกเพียงสูตรเดียว แต่ใช้ 3 มุมประกอบกัน

วิธีที่ 1: คิดต่อพื้นที่

เหมาะกับการตั้งงบเร็วสำหรับพอร์ตที่ข้อมูลสินทรัพย์ยังไม่ครบ

ช่วงอ้างอิงเบื้องต้นในไทยสำหรับอาคารเชิงพาณิชย์ทั่วไป

ตัวอย่าง
พอร์ตสาขาสำนักงาน 20 แห่ง พื้นที่รวม 12,000 ตร.ม. ถ้าใช้งบฐานเฉลี่ย 300 บาท/ตร.ม./ปี
งบฐานรวม = 12,000 x 300 = 3,600,000 บาท/ปี

วิธีนี้เร็ว แต่ยังไม่พอสำหรับพอร์ตที่มีความต่างด้านระบบมาก

วิธีที่ 2: คิดต่อสินทรัพย์หลัก

เหมาะกับองค์กรที่มี asset list แล้ว เช่น จำนวนเครื่องปรับอากาศ ปั๊มน้ำ ตู้ไฟฟ้า

ตัวอย่างสาขาหนึ่งมี

รวมงบฐานเบื้องต้น = 138,000 บาท/ปี ยังไม่รวมค่าเดินทางและ contingency

วิธีที่ 3: คิดตามประวัติซ่อมย้อนหลัง 2–3 ปี

นำข้อมูล work order และ invoice มาจัดหมวดว่าอะไรคือ

ถ้าพบว่าสาขาใดมีค่าแอร์เสียบ่อยเพราะขาด PM แปลว่าปัญหาอยู่ที่โครงสร้างงบ ไม่ใช่แค่โชคร้าย การเพิ่มงบ PM 20,000–40,000 บาท/ปี อาจลดค่าเสียฉุกเฉินได้เป็นแสน

รอบ PM ที่เหมาะกับสภาพอากาศและการใช้งานในไทย

การวางรอบ PM ในไทยควรอิงความร้อน ความชื้น ฝุ่น และฤดูฝน ไม่ใช่ลอกมาตรฐานจากประเทศอากาศเย็น

ระบบแอร์

ระบบไฟฟ้า

ปั๊มน้ำและสุขาภิบาล

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →